Cosa possono fare i gestori patrimoniali esterni se un cliente desidera acquistare un immobile ma ha poca liquidità per farlo a causa dei valori patrimoniali investiti? Gli esperti di Credit Suisse dimostrano come il finanziamento immobiliare sia comunque possibile in tali casi.
Attualmente i mercati sono dominati da una forte spinta inflazionistica. «Riteniamo che l'inflazione non sia un fenomeno temporaneo e che ci accompagnerà ancora a lungo», racconta Fredy Hasenmaile, responsabile Analisi immobiliare di Credit Suisse all’evento «Prospettive del mercato immobiliare». Un cocktail di fattori straordinari, tra cui le persistenti difficoltà di approvvigionamento, la guerra in Ucraina e le misure di politica fiscale, contribuirà probabilmente a un ulteriore aumento dei prezzi.
Tale sviluppo accelera anche la svolta dei tassi di interesse che, dopo essere scesi per anni, sono ora in forte aumento. Anche il mercato immobiliare avverte questo cambiamento. Da un lato gli immobili rischiano di perdere valore, mentre dall'altro i costi di finanziamento per la proprietà di abitazioni sono aumentati notevolmente.
In occasione dell’evento «Credit Suisse Prospettive del mercato immobiliare» del 10 maggio 2022, autorevoli esperti hanno discusso dell'impatto della pandemia sul settore immobiliare e di casi studio sui finanziamenti di immobili.
«A causa del brusco incremento dei tassi d’interesse delle Ipoteche fix, molti clienti prorogano anticipatamente le proprie ipoteche», spiega Fabian von Ballmoos, specialista crediti senior EAM per finanziamenti immobiliari di Credit Suisse. In genere si tratta di Ipoteche fix con durata fino a 25 anni, che possono essere stipulate con un anticipo di massimo tre anni a fronte di una corrispondente fissazione del tasso di interesse.
A ciò si aggiunge il fatto che, a causa dello scenario dei tassi sfavorevole, un'ampia parte dei valori patrimoniali viene investita. Ma cosa succede se un cliente desidera acquistare una casa, ma dispone di poca liquidità a causa dei valori patrimoniali vincolati? Oppure cosa può fare un gestore patrimoniale esterno se un cliente possiede già degli immobili con dei tassi di anticipo bassi o senza anticipo? Fabian von Ballmoos presenta a tal fine delle soluzioni.
Sì. Supponendo che il prezzo di acquisto di una casa unifamiliare sia tre milioni di franchi svizzeri, la parte che il cliente è tenuto a versare ricorrendo ai mezzi propri ammonta a circa 600 000 franchi svizzeri. Se ciò non è possibile a causa della scarsa liquidità, esiste la possibilità di costituire in pegno la quota di mezzi propri. In tal caso il prezzo di acquisto di tre milioni viene pagato al 100% con un'ipoteca.
Oltre a ciò è possibile anche la costituzione in pegno di depositi per evitare gli ammortamenti. Se il cliente in questo caso costituisse in pegno un milione di franchi svizzeri, equivarrebbe a un anticipo di due terzi, eliminando così l’ammortamento. Questa opzione è particolarmente interessante nell'area di Zurigo, in cui l'ammortamento è richiesto entro dieci anni.
Da un lato, gli immobili con dei tassi di anticipo bassi consentono di risparmiare sul costo degli interessi dell'ipoteca, mentre dall'altro offrono un potenziale ancora maggiore. Aumentando l'ipoteca è possibile incrementare il proprio deposito al fine di generare ulteriore reddito del portafoglio dei titoli. Esempi di questo tipo sono le case familiari con un tasso di anticipo inferiore al 50%, quando la valutazione dell'immobile risale a più di 10 anni fa o se è stata ereditata una casa plurifamiliare senza anticipo o con un tasso di anticipo basso.
Questa opzione è particolarmente interessante in un contesto con tassi bassi, quando gli interessi ipotecari sono bassi e i potenziali proventi del deposito sono elevati. Ciò dovrebbe inoltre consentire di mantenere bassi i tassi di anticipo; il limite massimo per l'aumento del deposito è di due terzi.
I due approcci possono essere applicati per il finanziamento di diverse tipologie di proprietà. Tra le altre cose, Credit Suisse offre supporto ai gestori patrimoniali esterni nel finanziamento di immobili adibiti all'uso personale o di terzi, di immobili o di proprietà commerciali. A tale proposito occorre tuttavia tenere presente che l'anticipo varia a seconda della tipologia di edificio.
Oltre al finanziamento degli immobili, vanno presi in considerazione anche gli investimenti in immobili. «Gli investimenti in fondi immobiliari rimangono interessanti anche nell'attuale contesto dei tassi d'interesse», afferma Christian Braun, specialista di prodotti senior per veicoli d'investimento immobiliare di Credit Suisse. Il motivo per cui non si verificano svalutazioni degli immobili è dovuto all'elevata domanda di proprietà immobiliari. Pertanto, i periti immobiliari al momento non vedono la necessità di adeguare di conseguenza i tassi di sconto.
Il mercato continua quindi a offrire interessanti opportunità di investimento e il reddito della distribuzione degli utili rimane superiore alla media. Non sorprende quindi che solo nel 2021 oltre sei miliardi di franchi svizzeri siano confluiti nelle classi di investimento delle azioni immobiliari, dei fondi e delle fondazioni per l'investimento.
