Was können externe Vermögensverwalter tun, wenn ein Kunde eine Immobilie kaufen möchte, dafür aufgrund von investierten Vermögenswerten aber nur wenig Liquidität zur Verfügung hat? Experten der Credit Suisse zeigen auf, wie die Immobilienfinanzierung dennoch klappt.
Ein kräftiger Inflationsschub dominiert derzeit die Märkte. «Wir gehen davon aus, dass die Inflation keine temporäre Erscheinung ist, sondern uns noch eine Weile beschäftigen wird», sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei der Credit Suisse, am Event «Immobilienmarkt-Perspektiven». Zum weiteren Preisauftrieb dürfte ein Cocktail von Sondereffekten beitragen, bestehend unter anderem aus anhaltenden Lieferengpässen, dem Ukraine-Krieg und fiskalpolitischen Massnahmen.
Diese Entwicklung treibt auch die Zinsveränderung voran. Nachdem die Zinsen jahrelang gesunken sind, steigen sie nun stark. Auch der Immobilienmarkt spürt diese Veränderung. Zum einen laufen Immobilien dadurch Gefahr, an Wert zu verlieren, und zum anderen sind die Finanzierungskosten für Wohneigentum deutlich gestiegen.
«Durch den steilen Anstieg der Zinssätze von Fixhypotheken verlängern viele Kundinnen und Kunden ihre Hypotheken vorzeitig», erklärt Fabian von Ballmoos, Senior-Kreditspezialist EAM Immobilienfinanzierung der Credit Suisse. Typischerweise handelt es sich hierbei um Fix-Hypotheken mit Laufzeiten von bis zu 25 Jahren, die bei einer entsprechenden Zinsfixierung um bis zu drei Jahre im Voraus abgeschlossen werden können.
Dazu kommt, dass aufgrund des ungünstigen Zinsumfelds ein Grossteil an Vermögenswerten investiert wird. Was aber, wenn ein Kunde nun ein Haus kaufen möchte, durch die gebundenen Vermögenswerte aber nur wenig Liquidität zur Verfügung hat? Oder was kann ein externer Vermögensverwalter tun, wenn ein Kunde bereits tief belehnte oder unbelehnte Liegenschaften in seinem Besitz hat? Fabian von Ballmoos präsentiert hierzu Lösungen:
Ja. Angenommen, der Kaufpreis eines Einfamilienhauses beträgt drei Millionen Schweizer Franken. Der Kunde muss rund 600’000 Schweizer Franken an Eigenmitteln beitragen. Ist dies aufgrund geringer Liquidität nicht möglich, bietet sich in diesem Fall die Möglichkeit, den Eigenmittelanteil zu verpfänden. Der Kaufpreis von drei Millionen wird in diesem Fall zu 100 Prozent mittels Hypothek bezahlt.
Auch die Verpfändung von Depots ist möglich, um Amortisationen zu umgehen. Würde der Kunde in diesem Beispiel eine Million Schweizer Franken verpfänden, käme dies einer Belehnung von zwei Dritteln gleich. Dadurch fällt die Amortisation weg. Diese Option ist vor allem im Raum Zürich attraktiv, wo innerhalb von zehn Jahren amortisiert werden muss.
Einerseits lassen sich bei tief belehnten Liegenschaften Zinskosten für die Hypothek sparen, andererseits bieten sie aber noch grösseres Potenzial. Mittels Erhöhung der Hypothek kann das eigene Depot aufgestockt werden, um so zusätzliche Wertschriftenerträge zu generieren. Beispiele hierfür sind Familienhäuser mit einer Belehnung von weniger als 50 Prozent, wenn eine Liegenschaftsbewertung schon über zehn Jahre zurückliegt oder ein unbelehntes oder tief belehntes Mehrfamilienhaus geerbt wurde.
Diese Option ist vor allem in einem Tiefzinsumfeld attraktiv, wenn die Hypothekenzinsen tief und die potenziellen Erträge auf dem Depot hoch sind. Zudem sollte hierbei die tiefe Belehnung gehalten werden – zwei Drittel sind dabei das Maximum für eine Erhöhung des Depots.
Die beiden Ansätze können bei der Finanzierung von unterschiedlichsten Objektarten angewendet werden. Die Credit Suisse unterstützt externe Vermögensverwalter unter anderem bei der Finanzierung von selbstbewohnten oder fremdgenutzten Liegenschaften, Geschäftshäusern oder Gewerbeobjekten. Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass sich die Belehnung je nach Gebäudeart unterscheidet.
Neben der Finanzierung von Liegenschaften dürfen auch Investitionen in Immobilien nicht ausser Acht gelassen werden. «Anlagen in Immobilienfonds bleiben auch im aktuellen Zinsumfeld attraktiv», sagt Christian Braun, Senior-Produktspezialist Immobilienanlagegefässe der Credit Suisse. Der Grund dafür, dass keine Abwertung von Liegenschaften stattfindet, liege an der hohen Nachfrage nach Immobilienobjekten. Bewerter würden aufgrund dessen vorerst keine Notwendigkeit sehen, die Diskontsätze entsprechend anzupassen.
Der Markt bietet dadurch weiterhin spannende Anlagechancen, und die Ausschüttungsrenditen bleiben überdurchschnittlich hoch. Daher verwundert es kaum, dass allein im Jahr 2021 über sechs Milliarden Schweizer Franken in die Assetklasse der Immobilienaktien, Fonds und Anlagestiftungen geflossen sind.
