Auf internationale Diversifikation bei Immobilienanlagen setzen

Schweizer Immobilienfonds stehen weiterhin in der Gunst der Investoren. Sie haben vergleichsweise hohe Ausschüttungsrenditen, eine tiefe Korrelation der Renditen mit denen anderer Finanzanlagen und wiesen über die letzten Jahre häufig eine positive Wertentwicklung auf. Dies hat massgeblich dazu beigetragen, dass Immobilienfonds zu einem integralen Bestandteil der Anlageportfolios vieler privater sowie institutioneller Anleger in der Schweiz geworden sind.

Seit der Einführung von Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) vor mehr als sieben Jahren hat sich das Interesse an Immobilienanlagen nochmals spürbar verstärkt. Die Preise von Schweizer Immobilienfonds an der Schweizer Börse SIX sind seit Dezember 2014 markant angestiegen. Das durchschnittliche Agio – das heisst die Differenz zwischen dem Börsenkurs und dem Nettoinventarwert der Fondsanteile – ist seither um über 20 Prozentpunkte auf 41,7 Prozent per Ende Januar 2022 angestiegen. Angesichts der relativ hohen Bewertungen und des anhaltenden Anlagedrucks im Negativzinsumfeld drängt sich die Suche nach Alternativen im Immobilienbereich auf.

Während sich im Bereich der Wertpapieranlagen bereits seit Jahrzehnten ein global diversifiziertes Vorgehen bei den Anlegern durchgesetzt hat, fokussieren private wie auch institutionelle Investoren bei Immobilienanlagen immer noch weitgehend auf den Heimmarkt. So lagen die Immobilienportfolios von Schweizer Pensionskassen zu 86 Prozent in der Schweiz, während bei Aktien und Anleihen lediglich noch 33 Prozent respektive 43 Prozent in Schweizer Aktien oder Obligationen Schweizer Schuldner investiert sind. Das Anlageverhalten von Privatanlegern dürfte sich gar noch ausgeprägter auf die Schweiz konzentrieren.

Das Hauptargument für die internationale Diversifikation bei Immobilienanlagen liegt in der unterschiedlichen Entwicklung der Märkte im In- und Ausland, die jeweils stark von der lokalen Angebots- und Nachfragesituation geprägt ist. So entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt im Kanton Zürich weitestgehend unabhängig vom Büroimmobilienmarkt in Sydney, dem Logistikmarkt in den Niederlanden oder von Alters- und Pflegeheimen in den USA. Da Liegenschaften nahezu immer ortgebunden – eben immobil – sind, weist die Beimischung von internationalen Investitionen entsprechend sehr gute Diversifikationseigenschaften zu einem Schweizer Immobilienportfolio auf. Hinzu kommt, dass viele ausländische Immobilienmärkte eine sehr grosse Liquidität des Immobilienmarktes, eine hohe Transparenz und damit auch vielfältige Opportunitäten bieten.

Alleine in den fünf Städten New York City, Los Angeles, London, Berlin und Tokio wurden im Pandemiejahr 2021 Immobilientransaktionen von insgesamt über 175 Milliarden Schweizer Franken abgewickelt – dies entspricht einem Vielfachen des Transaktionsvolumens in der Schweiz. Gerade im heutigen Marktumfeld mit vergleichsweise geringen Wachstumsraten sowie tiefen Zinsen bieten Immobilienanlagen relativ stabile, voraussehbare sowie langfristige Einkommensströme. Schliesslich kann die Investition in die Anlageklasse Immobilien einen gewissen Schutz vor Inflation bieten, da in vielen Märkten die Mieteinnahmen an die Inflationsentwicklung gekoppelt sind.

Neben den dargestellten grossen Vorteilen ist es im Rahmen einer sorgfältigen Analyse auch wichtig, auf die Risiken von internationalen Immobilienanlagen einzugehen. Im Vordergrund steht hierbei sicher die eingeschränkte Liquidität von Immobilien im Vergleich mit anderen Anlageklassen. Die namensgebende Immobilität führt zudem dazu, dass Änderungen bei Steuern oder regulatorischen Rahmenbedingungen nur beschränkt ausgewichen werden kann – entsprechend wichtig sind die Portfoliodiversifikation und die Nähe zu den Marktentwicklungen.

Noch vor wenigen Jahren existierten kaum Anlagelösungen für institutionelle Anleger in der Schweiz, die Zugang zu Immobilienanlagen im Ausland offerierten. In der Zwischenzeit hat sich der Markt im Einklang mit der wachsenden Allokation in diesem Segment stark weiterentwickelt. Das Angebot für Schweizer Kunden setzt sich heute einerseits aus Fonds oder Anlagegruppen mit direkten Immobilienanlagen im Ausland sowie aus Multi-Manager-Lösungen zusammen. Beide Ansätze lassen sich auch gut miteinander kombinieren.

Aufgrund ihrer vorteilhaften Diversifikationseigenschaften sind internationale Immobilienanlagen eine sehr gute Ergänzung für Portfolios von institutionellen sowie privaten Investoren. Je nach den spezifischen Bedürfnissen der Kunden sind direkt anlegende Immobilienfonds, Multi-Manager-Lösungen oder eine Kombination der beiden Formen optimal.