Mettre la maison au nom des enfants – ce qu’il faut savoir.
La grande maison avec jardin commence à faire beaucoup pour vous? Vos enfants en feraient un meilleur usage? De nombreux testateurs partent de ce constat et lèguent leur bien immobilier de leur vivant à leurs descendants. Trois possibilités s’offrent à vous pour mettre votre maison au nom de vos enfants.
Transférer la maison aux enfants: trois options
Exemple: Vous avez trois enfants. L’un des trois enfants reprend le bien immobilier.
1. Vente à la valeur vénale
Certes pas un legs, mais néanmoins une possibilité: vous vendez votre maison à l’un de vos trois enfants à la valeur vénale soit au prix auquel le bien aurait été mis en vente sur le marché libre.
Exemple de calcul
La valeur vénale de votre maison s’élève à 1 000 000 CHF. L’hypothèque reprise par votre enfant est de 400 000 CHF. Il reste donc 600 000 CHF à payer. Votre enfant peut désormais payer les 600 000 CHF à partir de ses économies et d’une augmentation de l’hypothèque. Ou bien vous lui accordez un prêt de 600 000 CHF pour l’achat de la maison.
Conséquences par rapport au droit successoral
Comme le bien a été payé au prix du marché, les obligations successorales ne s’appliquent pas – ni à vous ni à votre enfant. Par ailleurs, vous assurez votre stabilité financière pour couvrir les éventuels coûts des soins. À noter qu’en tant que vendeur, vous devez payer un impôt sur les gains immobiliers. Certains cantons appliquent également des droits de mutation.
2. Vente en dessous de la valeur vénale (avancement d’hoirie)
Vous vendez la maison en dessous du prix du marché à l’un de vos trois enfants et convenez de déduire la différence lors de la succession.
Exemple de calcul
Le prix du marché de votre maison est de 1 000 000 CHF avec une hypothèque de 400 000 CHF. Vous vendez la maison à l’enfant A, mais au prix réduit de 700 000 CHF. Votre enfant reprend alors l’hypothèque de 400 000 CHF et vous paie les 300 000 CHF restants.
Conséquences par rapport au droit successoral
Votre enfant n’a pas payé 300 000 CHF et a donc, du point de vue juridique, reçu un avancement d’hoirie. À votre mort, ce montant sera donc déduit de l’héritage de l’enfant A en tant qu’avancement d’hoirie. Il est donc soumis à l’obligation de rapporter vis-à-vis de ses deux autres frères et sœurs qui ont alors un droit de succession de 100 000 CHF de plus lors du partage successoral.
Une éventuelle plus-value du bien immobilier entre l’avancement d’hoirie et le moment du décès doit elle aussi être rapportée. Si le bien immobilier vaut 1 000 000 CHF lors du transfert à l’enfant, puis 1 200 000 CHF au moment de votre décès, cela fait 200 000 CHF de différence. L’enfant A doit alors rapporter 200 000 CHF en plus, soit 500 000 CHF au total, lors du partage successoral. Le droit des deux frères et sœurs augmente à nouveau de 66 667 CHF (500 000 CHF / 3 = 166 667 CHF) chacun.
Les parents peuvent toutefois empêcher cela en consignant dans un contrat de cession notarié qu’aucune compensation ne doit être payée sur la plus-value en cas de succession. La dispense de rapport de la plus-value enregistrée peut également avoir lieu via un testament.
3. Transfert sans compensation ultérieure (donation)
Avec une donation partielle ou complète, vous transférez la propriété de votre maison à l’un de vos enfants sans que celui-ci ne soit soumis à une déduction de la part gratuite lors du partage successoral.
Exemple de calcul
Vous mettez votre maison d’une valeur de 1 000 000 CHF au nom de l’enfant A. En contrepartie, l’enfant est dans l’obligation de rembourser l’hypothèque de 400 000 CHF. Vous convenez que la différence de 600 000 CHF vis-à-vis de la valeur vénale est donnée et ne doit pas être déduite de son héritage plus tard.
Conséquences par rapport au droit successoral
Au moment de votre décès, l’enfant A ne doit pas rapporter à ses frères et sœurs les 600 000 CHF y compris la plus-value du bien immobilier au moment du décès.
Attention: en cas d’avancements d’hoirie et en particulier de donations, vous devez vous assurer que la réserve héréditaire des autres enfants soit respectée. En outre, veuillez noter que certains parents, avec le transfert de la maison partiel ou complet et sans compensation, risque de dépendre financièrement de leurs enfants. Et ainsi de ne plus être en mesure de payer eux-mêmes des coûts de soins élevés.
Mettre la maison au nom de son enfant en cas de soins
De nombreux propriétaires craignent de devoir vendre leur maison alors qu’ils doivent pouvoir financer les coûts élevés d’un séjour en EMS. Pour éviter cela et afin de conserver leur fortune pour leurs héritiers, ils envisagent de mettre la maison au nom de leurs descendants. Car si le bien immobilier ne leur appartient plus – du moins c’est ce qu’ils pensent – ils auraient droit, si besoin, à des prestations complémentaires (PC) de la part de l’État.
C’est là qu’ils se trompent. Car pour le calcul des droits, les autorités prennent aussi en compte la fortune cédée librement, déduction faite de 10 000 CHF par an depuis la donation. La cession a donc des répercussions négatives sur le montant des PC. En outre, la règle suivante s’applique depuis la réforme des PC en 2021: après le décès d’un bénéficiaire de PC, les héritiers doivent rembourser les PC perçues au cours des dix dernières années. Mais uniquement si la succession dépasse les 40 000 CHF.
Vous ne devez pas non plus donner une importance démesurée aux coûts des soins lors de vos réflexions à ce sujet. L’indépendance financière et la liberté de décision sont plus importantes que de mettre votre maison le plus tôt possible au nom de vos héritiers.
Accorder le droit d’habitation ou l’usufruit
L’usufruit et le droit d’habitation vous permettent de transférer votre maison à vos descendants et dans les faits de continuer à disposer du bien immobilier comme avant.
Pour le droit d’habitation, vous pouvez vivre toute votre vie dans la maison et ne subvenir qu’aux frais d’entretien habituels, comme l’électricité et les frais d’exploitation. En règle générale, en tant que personne bénéficiant du droit d’habitation, vous payez des impôts sur la valeur locative imputée en tant que revenu.
Pour l’usufruit, vous pouvez habiter vous-même la maison ou louer le bien immobilier et percevoir le loyer. En tant qu’usufruitier, vous payez des impôts sur la valeur locative imputée ou le revenu locatif et payez l’impôt sur la fortune. En plus de cela, vous vous acquittez des intérêts hypothécaires et des primes d’assurance – exactement comme vous le faisiez en tant que propriétaire.
En principe, l’octroi d’un droit d’habitation ou d’usufruit représente une contrepartie du reprenant. Vous avez tout intérêt à mettre au clair à l’avance les conséquences fiscales sur le transfert de votre bien immobilier. Si vous continuez à vivre dans votre maison de famille, cela peut aussi avoir des répercussions sur l’obligation de rapporter selon le droit successoral.
Bien transférer sa maison et conserver sa valeur
Les transferts de biens immobiliers ne sont pas chose aisée. Il est donc recommandé aux testateurs de faire appel à des professionnels compétents. Les experts en succession du Credit Suisse vous accompagnent dans ce projet afin que vous trouviez ensemble la meilleure solution pour toutes les parties prenantes.
