Fredy Hasenmaile, Responsable de l’analyse immobilière, Credit Suisse
Le secteur des bureaux est moins touché par la pandémie
La performance économique suisse a retrouvé le niveau qu’elle atteignait avant la crise. En particulier, les secteurs employant un grand nombre d’employés de bureau sont sortis relativement indemnes de la pandémie grâce au télétravail.
En tout, avec une croissance de 1,8%, le secteur des bureaux a ainsi enregistré une croissance de l’emploi nettement plus dynamique que l’économie dans son ensemble. La majorité des emplois ont été créés dans le secteur des services aux entreprises. Au contraire, les secteurs du commerce de détail, des transports et de l’hôtellerie-restauration ont connu les plus importantes pertes d’emplois.
La tendance au télétravail réduit le besoin de surfaces de bureaux
La relation généralement étroite entre la croissance des emplois de bureau et la demande de surfaces de bureaux s’est en partie découplée au cours de la pandémie. L’absorption des surfaces fléchit entre autres parce que la maîtrise de la pandémie traîne en longueur et que la tendance au télétravail se renforce. Les données relatives aux mouvements indiquent que la fréquentation des lieux de travail atteignait toujours en général 15% de moins qu’auparavant à la fin du troisième trimestre.
La demande de surfaces de bureaux est hésitante en raison des incertitudes
Malgré la forte croissance des emplois de bureau, de nombreux demandeurs ont fait preuve d’une certaine réserve en ce qui concerne la location de nouvelles surfaces. Globalement, la demande de surfaces n’a toutefois pas été touchée aussi négativement que prévu, car beaucoup de baux à loyer ont été prolongés.
En outre, il devient toujours plus évident au fil du long processus de retour à la normale qu’un bureau centralisé joue un rôle essentiel pour la communication et les interactions au sein d’une entreprise. Dans l’ensemble, nous estimons que la demande supplémentaire, qui a diminué d'environ 260 000 m² pendant l’année, devrait se redresser l'année prochaine avec environ 360 000 m².
L’offre de surfaces de bureaux augmente aussi dans les centres-villes
En raison de la demande hésitante, l’offre de surfaces de bureaux augmente aussi légèrement dans toute la Suisse. La tendance est la plus notable dans les centres-villes. En tout, le taux d’offre pour les surfaces de bureau a grimpé de 5,5% à 5,8% en un an.
Les incertitudes relatives au besoin de surfaces se retrouvent également au niveau du volume des investissements dans la construction de bureaux. Au cours des douze derniers mois, ce volume s’élevait à 17% de moins que la valeur moyenne à long terme avec 1598 millions de francs.
La tendance au télétravail devrait donc encore causer quelques trimestres difficiles à l’immobilier de bureau. Les habitudes de travail seront davantage hybrides à l’avenir, ce qui nous laisse penser que le besoin en surfaces de bureau atteindra toujours environ 15% de moins qu’avant, en particulier pour les surfaces étendues et les surfaces en périphérie.
La transition numérique du monde du travail devrait cependant aussi entraîner des répercussions positives à long terme pour les offrants de surfaces de bureau. Grâce au besoin accru d’emplois de bureau, ils pourront profiter d’une demande à forte croissance à l’avenir.
Le recul du besoin de surfaces de bureaux est une tendance passagère
La diminution des surfaces de bureaux en raison du télétravail engendre un recul de la demande de surfaces de bureaux. En parallèle, le nombre d’activités professionnelles nécessitant de travailler devant un écran au bureau augmente. Par conséquent, la proportion d’emplois de bureau devrait croître considérablement dans tous les secteurs sur le long terme et résulter en un besoin accru de surfaces de bureaux. Conformément à notre modélisation, une croissance de l’emploi de 10% jusqu’en 2060 se traduit par une hausse de la demande de surfaces de bureaux de 42% sur la même période. En conclusion, compte tenu de la diminution des surfaces en raison du télétravail, nous prévoyons une croissance de la demande de surfaces d’environ 23% d’ici 2060.