Fredy Hasenmaile, Responsabile Analisi immobiliare, Credit Suisse
Il settore degli uffici è meno colpito dalla pandemia
La performance economica svizzera è tornata al suo livello pre-crisi. In particolare, i settori con una proporzione tradizionalmente alta di lavoratori in ufficio sono sopravvissuti alla pandemia relativamente indenni perché sono stati in grado di passare all’home office.
Nel complesso, il settore degli uffici ha registrato una crescita dell'occupazione molto più dinamica dell 1,8 per cento rispetto all’economia totale. La maggior parte dei posti di lavoro sono stati creati nel settore dei servizi alle imprese. Al contrario, il commercio al dettaglio, i trasporti e l'industria alberghiera e della ristorazione hanno subito i cali più forti nell’occupazione.
La tendenza all’home office riduce la domanda di superfici a uso ufficio
Durante la pandemia, la correlazione tipicamente stretta tra la crescita dell’occupazione degli uffici e la domanda di superfici a uso ufficio si è allentata. Tra l’altro, l'assorbimento delle superfici prosegue, in seguito al fatto che il superamento della pandemia sta richiedendo tempi lunghi e la tendenza all’home office si sta consolidando. I dati sui movimenti indicano che, anche alla fine del 3° trimestre, i luoghi di lavoro sono stati frequentati il 15 per cento in meno.
Le incertezze portano a una domanda debole di superfici a uso ufficio
Nonostante lo sviluppo relativamente robusto dell'occupazione negli uffici, molti richiedenti si sono mostrati riluttanti ad affittare nuove superfici. Nel complesso, tuttavia, la domanda di superfici non è stata influenzata negativamente come previsto, poiché sono state concesse diverse estensioni dei contratti di locazione.
Inoltre, nel corso del lungo processo di normalizzazione, diventa sempre più evidente che un ufficio centrale svolge un ruolo importante per la comunicazione e l'interazione all'interno di un’impresa. Complessivamente prevediamo che l'aumento della domanda, sceso quest'anno di circa 260 000 m², risalirà a circa 360 000 m² nei prossimi dodici mesi.
L’offerta di superfici a uso ufficio cresce anche nei centri cittadini
A causa della domanda debole, anche l’offerta di superfici a uso ufficio aumenta leggermente in tutta la Svizzera. Questa tendenza è fortemente evidente nei centri cittadini. Nel complesso, la quota di offerta di superfici a uso ufficio è aumentata dal 5,5 al 5,8 per cento nell'arco di un anno.
Le incertezze sulla domanda di superfici si notano anche nel volume di investimenti immobiliari per immobili a uso ufficio. Con 1598 milioni di franchi svizzeri negli ultimi 12 mesi, questo valore si colloca al di sotto della media sul lungo termine.
La tendenza all’home office dovrebbe quindi ancora riservare trimestri impegnativi per il mercato degli uffici. A causa dell’uso crescente di metodi di lavoro ibridi in futuro, continuiamo a prevedere una carenza di domanda di superfici a uso ufficio di circa il 15 per cento. Ciò vale soprattutto per le superfici grandi e periferiche.
Tuttavia, la trasformazione digitale del mondo del lavoro dovrebbe anche avere conseguenze positive a lungo termine per i fornitori di superfici a uso ufficio. Grazie all’aumento della necessità di posti di lavoro da ufficio, questi possono beneficiare di un forte aumento della domanda a lungo termine.
Il calo della domanda di superfici a uso ufficio è una tendenza temporanea
Le riduzioni di superfici a uso ufficio dovute all’home office portano a un calo della loro domanda. Al contempo, aumenta il numero delle attività lavorative svolte in ufficio davanti a uno schermo. Pertanto, la quota di posti di lavoro da ufficio dovrebbe aumentare a lungo termine e in modo significativo in tutti i settori e tradursi in un relativo aumento della domanda di superfici a uso ufficio. Secondo il nostro modello, una crescita dell’occupazione del 10 per cento entro il 2060 si traduce in un aumento della domanda di superfici a uso ufficio del 42 per cento nello stesso periodo. Se si tiene conto anche della riduzione di superfici dovuta all’home office, prevediamo quindi un aumento della domanda di superfici di circa il 23 per cento entro il 2060.