Des bureaux largement vides – la nouvelle norme? Comment la tendance au télétravail, accélérée par la pandémie, influence-t-elle l’offre et la demande d’immobilier de bureau et pourquoi s’attend-on malgré tout à une augmentation des surfaces de bureaux à long terme – l’étude immobilière 2022 permet d’en savoir plus.
En raison des incertitudes persistantes liées à la pandémie de Covid, la tendance de la demande de surfaces de bureaux est à la traîne par rapport à la croissance des emplois de bureau. Malgré le développement robuste de ces derniers, de nombreux demandeurs se sont abstenus de louer de nouvelles surfaces ne connaissant pas encore l’ampleur de leurs besoins dans le nouveau monde du travail.
Même si l’incertitude concernant les besoins futurs en surfaces de bureaux est encore très grande pour de nombreux locataires, on a pu observer sur le marché un certain nombre de prolongations de baux de location et de nouveaux contrats, notamment à des fins de concentration. Néanmoins, les experts du Credit Suisse s’attendent à une diminution des besoins en surfaces de bureaux d’environ 15 pour cent à moyen terme en raison du télétravail.
La croissance de l’emploi se porte bien sur le marché de l’immobilier de bureau
Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse dernier point de données: T3/2021Ce recul à moyen terme de la demande de surfaces de bureaux en raison des différents modèles de télétravail se superpose toutefois à long terme avec une forte tendance à la numérisation. En effet, la numérisation croissante transforme de nombreux postes en tâches de bureau et fait augmenter le nombre de bureaux dans toutes les branches – jusqu’à 60% en moyenne d’ici 2060. Elle devrait ainsi générer à long terme une demande supplémentaire significative en surfaces de bureaux:
Pour la Suisse, on s’attend à une croissance de l’emploi de 10 pour cent au total pour 2060, ce qui entraînerait d’ici là une croissance des surfaces de bureaux d’environ 6 pour cent. Si l’on tient compte de la baisse de la demande liée au télétravail, estimée à 15 pour cent d’ici 2030, on obtient en revanche un recul des surfaces de 10 pour cent d’ici 2060. Si l’on tient compte de la troisième composante, à savoir l’influence significative de la numérisation, on obtient pour la Suisse un besoin supplémentaire en surfaces de bureaux de 23 pour cent d’ici 2060.
La tendance à la numérisation augmente à long terme la demande en surfaces de bureaux
Source: Ecoplan, KPMG, Office fédéral de la statistique, Rutzer & Niggli, Credit SuisseEn raison d’une demande timide, les surfaces de bureaux mises en location ont à nouveau légèrement augmenté. Tous les marchés partiels ont contribué à la hausse de l’offre. Une nouvelle augmentation de l’offre de surfaces est envisageable malgré la croissance plus forte de l’emploi, d’autant plus qu’il n’y a eu jusqu’à présent que peu de résiliations ou de diminution de surfaces importantes causées par la pandémie de coronavirus. Il faut toutefois s’attendre à une nouvelle augmentation, en particulier pour les grandes surfaces et les surfaces périphériques.
L’offre de surfaces de bureaux augmente dans tous les marchés partiels
Source: Credit Suisse, Meta-Sys. Dernières données: T2/2021Selon les permis de construire déposés, l’activité future de construction d’immeubles de bureaux devrait rester nettement inférieure à la moyenne à long terme dans toute la Suisse. Tant que les incertitudes concernant les besoins futurs en surfaces ne seront pas clarifiées, les investisseurs devraient rester prudents et éviter de se lancer dans de nouveaux projets de bureaux.
L’immobilier de bureau s’attend à une expansion plus modérée
Source: Batimag, Credit Suisse. Dernières données: 10/2021La faible demande due à la pandémie se traduit par une augmentation des taux d’offre et de logements vacants. Au total, les taux d’inoccupation officiellement mesurés en Suisse ont connu une hausse modérée atteignant les 13 pour cent. La réduction du nombre de logements vacants observée au cours des deux années précédentes a donc été pratiquement compensée. En comparaison avec les marchés étrangers, le marché suisse de bureaux résiste toutefois mieux que prévu.
Les bureaux vacants repartent à la hausse
Source: divers offices statistiques, Credit Suisse. Dernières données: 06/2021À quoi faut-il s'attendre au cours de l’année? D’une part, la croissance de l’emploi et la diminution des taux d’infection au COVID-19 devraient stimuler la demande de surfaces au cours des prochains trimestres. D’autre part, on s’attend à ce que les contrats de location arrivant à échéance fassent l’objet d’une rationalisation des surfaces, notamment de la part des grandes entreprises. À l’avenir, on ne pourra donc plus se baser sur le même besoin en surface par employé. En outre, le conflit entre la Russie et l’Ukraine jette une ombre sur les perspectives conjoncturelles positives, y compris pour l’économie suisse. La situation de la commercialisation restera donc vraisemblablement difficile. Nous nous attendons à ce que l’offre de surfaces et les logements vacants restent à des niveaux élevés et que les loyers continuent d’enregistrer une légère baisse.
