L’incertezza domina la domanda e l’offerta nel mercato degli uffici
A causa delle perduranti incertezze dovute alla pandemia di COVID, il trend della domanda di superfici a uso ufficio segue la crescita dell’occupazione nelle attività d’ufficio. Nonostante il solido sviluppo dell’attività d’ufficio, molti richiedenti si sono mostrati cauti a prendere in affitto nuove superfici, in preda all’incertezza sul futuro fabbisogno di superfici nel nuovo mondo del lavoro.
Anche se per molti locatari permangono notevoli incertezze sul fabbisogno futuro di superfici a uso ufficio, sul mercato si sono osservate numerose proroghe di contratti di locazione e anche nuove stipulazioni – per lo più ai fini di concentrazione di sedi. Ciononostante, nel medio periodo, gli esperti di Credit Suisse prevedono una diminuzione del fabbisogno di superfici a uso ufficio, causata dal trend dell’home office, pari al 15% circa.
Fino al 2060 dovrebbero essere richieste più superfici a uso ufficio
A questo calo a medio termine della domanda di superfici a uso ufficio, dovuta ai modelli di home office, nel lungo termine si sovrapporrà un forte trend verso la digitalizzazione. Questo perché la crescente digitalizzazione trasformerà molti lavori in attività da ufficio e farà crescere le percentuali di impiegati in tutti i settori – in media il 60% fino al 2060. In questo modo, a lungo termine si dovrebbe generare una notevole domanda di ulteriori superfici a uso ufficio:
per la Svizzera, fino al 2060 si prevede una crescita occupazionale pari al 10% circa, il che porterà a una crescita delle superfici a uso ufficio di circa il 6 per cento. Tenuto conto del calo della domanda dovuta all’home office di un 15% stimato entro il 2030, risulta invece una diminuzione delle superfici del 10% entro il 2060. Tuttavia, considerando anche come terza componente il maggior impatto della digitalizzazione, per la Svizzera si ottiene un aumento del fabbisogno di superfici a uso ufficio del 23% entro il 2060.
L’offerta di superfici a uso ufficio torna a crescere
In seguito all’incertezza della domanda le superfici a uso ufficio offerte in locazione sono cresciute di nuovo leggermente. All’incremento dell’offerta hanno contribuito tutti i mercati parziali. Nonostante il forte aumento dell’occupazione, è ipotizzabile un ulteriore aumento dell’offerta di superfici, soprattutto in quanto finora solo in pochi casi la pandemia da COVID ha causato maggiori abbandoni o riduzioni degli spazi. Comunque ci si dovrebbe attendere un ulteriore incremento, in particolare per le superfici di grandi dimensioni e periferiche.
Prudenti attività edilizie sul mercato degli uffici
A giudicare dai permessi di costruzione presentati, la futura attività di costruzione di immobili a uso ufficio dovrebbe rimanere a lungo termine ben al disotto della media in tutta la Svizzera. Finché le incertezze circa il futuro fabbisogno di superfici non si chiariranno, gli investitori dovrebbero restare relativamente cauti e astenersi da nuovi progetti riguardanti il settore degli uffici.
La domanda debole per effetto della pandemia si fa sentire nelle crescenti percentuali di offerte e mancate locazioni. Complessivamente, la quota rilevata ufficialmente di immobili sfitti in Svizzera è salita di un modesto 13 per cento. In questo modo la riduzione delle mancate locazioni, osservata nei due anni precedenti, è stata praticamente annullata di nuovo. Tuttavia, in confronto ai mercati esteri, il mercato degli uffici svizzero regge meglio del previsto.
Mercato degli uffici svizzero: prospettive per il 2022
Cosa c’è da aspettarsi per l’anno in corso? Da un lato, la crescita dell’occupazione e la diminuzione dei contagi da COVID-19 dovrebbe far riprendere la domanda di superfici nei prossimi trimestri. Dall’altro, per contratti di locazione in scadenza si prevede una razionalizzazione delle superfici, in particolare da parte delle grandi aziende. In futuro, si potrebbe non calcolare più lo stesso fabbisogno di superficie per dipendente. Inoltre, il conflitto tra Russia e Ucraina offusca le prospettive congiunturali positive anche per l’economia elvetica. Le condizioni del mercato, pertanto, rimarranno probabilmente difficili. Ci attendiamo che le offerte di superfici e le mancate locazioni rimarranno su livelli elevati e i canoni di locazione continueranno a registrare una lieve flessione.