Détention d’immeubles: exploiter le potentiel d’optimisation
Quelle est la forme de détention d’immeubles la plus judicieuse du point de vue fiscal? C’est une question que se posent souvent les investisseurs immobiliers privés. Découvrez les facteurs à prendre en compte et comment le Credit Suisse vous soutient dans cette action.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, la question de la forme de détention se pose à l’investisseur: dans la fortune privée, la fortune commerciale ou indirectement via une société immobilière. De nombreux facteurs jouent un rôle dans cette décision. C’est pourquoi il est recommandé d’analyser la situation dans sa globalité. Les points clés sont notamment la situation initiale, la stratégie de placement et les conséquences fiscales en cas d’achat, de détention et de vente des immeubles. Voyons maintenant ces points en détail.
Situation initiale et stratégie de placement
La stratégie de placement doit refléter l’objectif et l’horizon temporel de la propriété immobilière. La forme de détention peut varier selon les besoins. Si l’investisseur acquiert l’immeuble dans l’optique de l'occuper lui-même, il est avantageux de détenir l'immeuble dans la fortune privée, cela également dans le cadre d’une planification successorale future ou pour bénéficier de la possibilité d'un report d’imposition en cas d’achat de remplacement.
Si l’objectif est d’acquérir plusieurs biens immobiliers à prix avantageux, de les valoriser et de les revendre rapidement avec un profit, il y a lieu de considérer une forme de détention dans la fortune commerciale d’une raison individuelle/société de personnes ou d’une société de capitaux, notamment dans les cantons avec un système fiscal dualiste.
La stratégie de placement de chaque client est individuelle et doit être appliquée en conséquence. Celle-ci peut aussi avoir une influence sur les conditions de financement de la part du prêteur. Dans la pratique, nous distinguons les différents types de stratégie de placement ci-dessous, qui ont un impact important sur le résultat du conseil.
Stratégies de placement typiques pour l’immobilier
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«Détention»
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Détention de l’immeuble avec le moins de frais possible. L’excédent net est utilisé pour le maintien du niveau de vie ou investi sous forme de titres.
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«Croissance»
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L’excédent net est investi dans de nouveaux immeubles. La vente de biens immobiliers n’est pas prévue.
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«Transmission»
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La vente de biens immobiliers n’est pas prévue. Une répartition fixe de certains biens immobiliers en faveur des héritiers est envisagée.
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«Négoce»
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Les excédents nets et les gains issus de ventes sont investis dans de nouveaux biens immobiliers. La vente de biens immobiliers est planifiée à court terme.
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Développement»
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Développement de projets immobiliers. Vente de propriétés par étage ou parcellement de terrains. Immeubles à usage commercial ou professionnel..
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«L’immobilier comme prévoyance privée»
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Des excédents nets réguliers issus de biens immobiliers complètent ou remplacent les revenus issus de la prévoyance étatique ou professionnelle. La vente de biens immobiliers n’est pas prévue à court terme.
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«Prévoyance privée avec une société immobilière»
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Pour une société opérationnelle avec liquidités excédentaires. Mise en place d’une sorte de «caisse de pension privée» avec des immeubles dans une société immobilière.
Influence de la forme de détention sur la charge fiscale
Les conséquences fiscales liées à l’achat, la détention et la vente de l’immeuble sont d’une grande importance dans le choix de la forme de détention. En effet, celles-ci relèvent de réglementations cantonales très diverses et dépendent du lieu de situation de l’immeuble. Ceci revêt une importance particulière lors de l’achat et de la vente, car les coûts de transaction (droits de mutation, frais d’inscription au registre foncier, frais de notaire) ainsi que l’imposition des gains immobiliers varient considérablement d’un canton à un autre.
Information complémentaire: l’impôt sur les gains immobiliers
Aux fins de l’impôt fédéral direct, les gains immobiliers sont traités de la même façon que les autres gains en capital, c’est-à-dire qu’ils sont soit exonérés (fortune privée), soit soumis à l’impôt sur le revenu (fortune commerciale de la raison individuelle/société de personnes) ou à l’impôt sur le bénéfice (fortune commerciale d’une société de capitaux).
Au niveau de l’impôt cantonal et communal, les gains immobiliers réalisés sont imposés d’après le système «dualiste» ou le système «moniste» selon le canton. Il s’agit ici d’une particularité cantonale, qui n’est pas harmonisée dans toute la Suisse.
Système dualiste |
Système moniste |
| Dans la fortune privée: impôt sur les gains immobiliers | Dans la fortune privée: impôt sur les gains immobiliers |
| Fortune commerciale d’une raison individuelle/société de personnes: impôt sur le revenu | Fortune commerciale d’une raison individuelle/société de personnes: impôt sur les gains immobiliers |
| Fortune commerciale d’une société de capitaux: impôt sur le bénéfice | Fortune commerciale d’une société de capitaux: impôt sur les gains immobiliers |
Imposition dualiste et moniste dans les cantons
Source: Credit Suisse
Les biens immobiliers dans la fortune privée
Il est généralement recommandé de détenir un immeuble dans la fortune privée quand l’objet est destiné à un usage propre ou à être détenu sur le long terme. Il en va de même si l’immeuble est loué et que les revenus réguliers viennent en remplacement ou en complément d’une prévoyance privée et servent ainsi au maintien du niveau de vie.
Avantages |
Inconvénients |
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Les biens immobiliers dans la fortune commerciale
La détention du bien immobilier dans la fortune commerciale est d’une manière générale recommandée lorsque le bien est commercialisé et le produit réinvesti dans de nouveaux objets ainsi que dans le cadre du développement de projets immobiliers. En présence d’une longue durée de détention et d’un portefeuille suffisamment important, une restructuration sans incidence fiscale dans une société immobilière devrait être examinée.
Un changement de la qualification de fortune privée en fortune commerciale peut également être demandé par les autorités fiscales lorsque les conditions d’un commerce professionnel d’immeubles sont remplies.
Avantages |
Inconvénients |
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Les biens immobiliers dans une société immobilière
Détenir les biens dans une SA ou une SARL convient lorsque les biens immobiliers sont commercialisés et que le produit de la vente est réinvesti dans de nouveaux immeubles. Cette forme de détention présente des avantages supplémentaires par rapport à la détention directe dans la fortune commerciale lorsque les gains en capital et les revenus sont thésaurisés.
Le partage de la fortune dans le cadre de la planification successorale peut également être facilité en présence d’une société immobilière, dans la mesure où les parts de société sont faciles à partager et à transférer. De plus, une société immobilière est également plus appropriée pour réaliser des projets immobiliers importants avec d’autres investisseurs.
En cas de transfert d’immeubles de la fortune commerciale ou privée à une société immobilière, il convient d’abord de vérifier les répercussions sur les coûts et la capacité de financement. Les bailleurs de fonds appliquent, pour ce faire, différents critères de contrôle, par exemple pour l’admissibilité d’un financement ou la notation de crédit.
Avantages |
Inconvénients |
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Formes de détention dans le domaine de l’immobilier et comparatif des conséquences fiscales
Différentes formes de détention sont appropriées en fonction du portefeuille immobilier, des coûts de transaction, de la stratégie de placement et de la durée de détention. Les avantages et les inconvénients qui en résultent sur le plan fiscal doivent être pris en compte.
Les graphiques suivants montrent l’influence du lieu de situation de l’immeuble, de la forme de détention ainsi que de la durée de détention sur la charge fiscale. Les hypothèses sont les suivantes:
Généralités:
- Charge fiscale du canton respectif; les réductions cantonales pour les immeubles à usage propre ne sont pas prises en compte
- Les autres frais de transaction tels que droits de mutation, frais de notaire, frais d’inscription au registre foncier, etc. ne sont pas pris en compte
- Les particularités des différents cantons comme les frais d’investissement alternatifs en raison d’une longue durée de détention ne sont pas prises en compte
Fortune commerciale: le propriétaire est célibataire, sans confession, paie des cotisations d’assurances sociales moyennes, salaire assuré LPP maximal avec une contribution d’épargne de 12%; sur le capital de prévoyance liée, seuls les impôts futurs sur le retrait en capital sont comptés; aucun amortissement pendant la durée de détention
Société immobilière: le siège de la société et l’emplacement du bien immobilier sont les mêmes que le domicile du propriétaire; prise en compte de l’impôt sur la fortune; aucun amortissement pendant la durée de détention.
Exemple 1: Vente d’un immeuble avec un gain en capital de 1 mio. CHF et durée de détention de moins d’un an
Source: taux d’imposition de TaxWare AG
Exemple 2: Vente d’un immeuble avec un gain en capital de 1 mio. CHF et durée de détention de 10 ans
Source: taux d’imposition de TaxWare AG
Exemple 3: Vente d’un immeuble avec un gain en capital de 1 mio. CHF et durée de détention de 30 ans
Source: taux d’imposition de TaxWare AG
En résumé, il ressort des graphiques que la charge fiscale diminue nettement dans les cantons monistes pour toutes les formes de détention lorsque la durée de détention est importante. En revanche, la charge fiscale demeure constamment élevée dans les cantons dualistes lorsque le bien immobilier est détenu dans la fortune commerciale et via une société immobilière; tandis qu’une détention dans la fortune privée gagne nettement en attractivité sur la durée, passant même sous les 5% dans des cantons tels que l’Argovie, Genève, Glaris et le Valais.
Conclusion: intégrer la propriété immobilière le plus tôt possible dans la planification fiscale
Les formes de détention immobilière les plus intéressantes du point de vue fiscal ne peuvent être définies que par une analyse individuelle et globale. En outre, les besoins des investisseurs peuvent changer. Il est donc judicieux de réexaminer la forme de détention à intervalle régulier. Les experts du Credit Suisse se tiennent à votre disposition pour un entretien de conseil.
