Detenzione di beni immobili: sfruttare il potenziale di ottimizzazione

All'acquisto di un immobile, per gli investitori si pone costantemente la questione di quale sia la forma giuridica opportuna per detenerlo: nel patrimonio privato, nel patrimonio aziendale o indirettamente, tramite una società immobiliare. In questa decisione entrano in gioco molti fattori. Per questo motivo è consigliabile analizzare la situazione nel suo complesso. Gli aspetti principali da considerare sono la situazione di partenza, la strategia d'investimento e le conseguenze fiscali in caso di acquisto, detenzione e vendita degli immobili. Di seguito questi aspetti saranno illustrati più in dettaglio.

Situazione di partenza e strategia d'investimento

La strategia d'investimento deve rispecchiare lo scopo e l'orizzonte temporale della proprietà dell'immobile. A seconda delle esigenze, possono prestarsi anche forme di detenzione diverse. Per esempio, se l'investitore intende usufruire personalmente dell’immobile acquistato come proprietà abitativa, conviene detenere l'immobile nel patrimonio privato – anche in vista di una successiva eredità o della possibilità di un acquisto sostitutivo con differimento dell'imposizione.

Se l'obiettivo è acquisire a condizione vantaggiose più immobili, valorizzarli e in seguito rivenderli a breve termine con un utile, può essere presa in considerazione una forma di detenzione nel patrimonio aziendale di una ditta individuale/società di persone, oppure di una società di capitali – soprattutto nei cantoni con sistema fiscale dualistico.

Ogni cliente ha una strategia d'investimento personalizzata, che deve essere opportunamente considerata. Da essa possono anche risultare effetti sulle condizioni di finanziamento del creditore. Nella pratica riscontriamo i seguenti tipi di strategie d'investimento, che incidono sostanzialmente sul risultato della consulenza

Impatto della forma di detenzione sull'onere fiscale

Ai fini della scelta della forma di detenzione ottimale, assumono grande importanza le conseguenze fiscali dell'acquisizione, della detenzione e, in ultima analisi, della vendita dell'immobile. Infatti sono soggette a regole estremamente diversificate a livello cantonale e dipendono pertanto dall'ubicazione dell'immobile. Ciò incide particolarmente in caso di acquisto e vendita, perché i costi di transazione (tasse di mutazione, spese di iscrizione nel registro fondiario, spese notarili) e l'imposizione degli utili da sostanza immobiliare variano sostanzialmente da cantone a cantone.

Immobili nel patrimonio privato

Generalmente è consigliabile detenere gli immobili nel patrimonio privato quando l'immobile è destinato ad uso proprio o nel caso di un periodo di detenzione molto lungo. Lo stesso vale se il bene immobile viene dato in locazione e le entrate regolari servono in sostituzione o a integrazione di una previdenza privata e sono necessarie per il sostentamento.

Immobili nel patrimonio aziendale

La detenzione nel patrimonio aziendale è generalmente indicata quando si commercia in immobili e i ricavi vengono reinvestiti in nuovi immobili, nonché in caso di sviluppo di progetti immobiliari. Nel caso di un periodo di detenzione più lungo e con un portafoglio sufficientemente ampio, dovrebbe essere valutata una ristrutturazione neutra a livello fiscale in una società immobiliare.

La riqualifica del patrimonio privato in patrimonio aziendale può anche essere imposta dalle autorità fiscali, qualora sussistano le condizioni per il commercio professionale di immobili.

Immobili in una società immobiliare

Detenere gli immobili in una SA o eventualmente una Sagl è indicato quando si commercia in immobili e il ricavo netto degli immobili viene reinvestito in nuovi immobili. Soprattutto se gli utili di capitale e i proventi vengono tesaurizzati, questa forma di detenzione offre ulteriori vantaggi rispetto alla detenzione diretta nel patrimonio aziendale.

Anche la suddivisione del patrimonio nell'ambito della pianificazione successoria può deporre a favore di una società immobiliare, in quanto le azioni dell'impresa possono essere facilmente divise e trasferite. Inoltre anche i grandi progetti immobiliari con più investitori possono essere gestiti in modo efficiente per mezzo di una società immobiliare.  

In caso di trasferimento di immobili dal patrimonio privato o aziendale a una società immobiliare occorre verificare preliminarmente gli effetti sui costi e sulla capacità di finanziamento. I creditori applicano diversi criteri di verifica, per esempio per la sostenibilità di un finanziamento o per il rating di credito.  

Forme di detenzione degli immobili e relative conseguenze fiscali a confronto

In considerazione del portafoglio immobiliare, dei costi di transazione, della strategia d'investimento e del periodo di detenzione, sono adatte forme di detenzione diverse. Devono essere considerati i vantaggi e gli svantaggi che ne conseguono dal punto di vista fiscale.

I grafici seguenti mostrano quale impatto esercitano sull'onere fiscale l’ubicazione dell'immobile, la forma di detenzione nonché il periodo di detenzione. Valgono i seguenti presupposti:

in generale:

• onere fiscale del rispettivo capoluogo del cantone; non si considerano le riduzioni cantonali per beni immobili ad uso proprio;
• non si considerano costi di transazione come tasse di mutazione, spese notarili, spese di iscrizione nel registro fondiario, ecc.;
• non si considerano specificità cantonali come costi di investimento alternativi a seguito di un lungo periodo di detenzione;
  

patrimonio aziendale: il titolare dell'attività è solo, aconfessionale, premi delle assicurazioni sociali nella media, salario LPP assicurato massimo con un contributo di risparmio del 12 per cento; in relazione al capitale di previdenza vincolato sono state considerate soltanto le presunte imposte sulle prestazioni in capitale; nessun ammortamento durante il periodo di detenzione;

società immobiliare: sede della società e posizione dell'immobile coincidono con il domicilio del proprietario; imposte sulla sostanza aggiuntive considerate; nessun ammortamento durante il periodo di detenzione.

In sintesi, come si evince dai grafici, l'onere fiscale nei cantoni monistici diminuisce sensibilmente per tutte le forme di detenzione a fronte di un lungo periodo di detenzione. Al contrario, nei cantoni dualistici l'onere fiscale delle forme di detenzione patrimonio aziendale e società immobiliare rimane costantemente alto, mentre la forma di detenzione patrimonio privato diventa nettamente più attraente con il tempo e in cantoni come Argovia, Ginevra, Glarona e Vallese scende addirittura al di sotto del 5 per cento.

In conclusione: considerare la proprietà di immobili nell'ambito della pianificazione fiscale

Per valutare quale forma di detenzione degli immobili sia più interessante dal punto di vista fiscale, è necessaria un’analisi personalizzata e olistica. Inoltre le esigenze degli investitori possono cambiare. Pertanto è consigliabile, a intervalli regolari, mettere in discussione la forma di detenzione. Gli esperti di Credit Suisse sono a vostra disposizione per una consulenza.