Aumento dei prezzi degli immobili nonostante tassi di interesse più elevati
L’inflazione persistente e l’aumento dei tassi di interesse hanno avuto finora un impatto minimo sul mercato immobiliare svizzero. Al contrario: i prezzi immobiliari continuano ad aumentare. Gli affitti e le abitazioni di proprietà diventano sempre più cari. Le cause di questo sviluppo sono spiegate nel Monitor immobiliare T3 di Credit Suisse.
Prezzi immobiliari in forte aumento nonostante tassi di interesse più elevati
Il mercato immobiliare è particolarmente resiliente nell’attuale situazione economica caratterizzata da un’inflazione elevata e tassi di interesse in aumento. Tuttavia, sarebbe un errore credere che i tassi di interesse ipotecari notevolmente aumentati non abbiano alcun effetto sulla domanda di abitazioni di proprietà. Dopo tutto, i costi degli interessi ipotecari sui nuovi contratti sono più che raddoppiati dall’inizio dell’anno. Ad esempio, tra l’inizio dell’anno e la fine di agosto, il tasso di interesse fisso sui mutui a 5 anni è aumentato dall’1,23% al 2,69%.
I tassi di interesse più elevati hanno conseguenze: il numero di abbonamenti di ricerca è diminuito del 10% dalla fine del 2021 e il numero di transazioni nel 1° semestre 2022 ha registrato una diminuzione dell’8% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, poiché l’attività edilizia per le nuove costruzioni continua a registrare una diminuzione, resta comunque un certo eccesso di domanda. Così i prezzi delle abitazioni di proprietà nel 2° trimestre 2022 sono aumentati di ben il 7,3% rispetto all’anno precedente, quelli delle case unifamiliari addirittura dell’8,8%. Questo andamento dei prezzi, però, dovrebbe aver raggiunto il suo picco.
La crescita dei prezzi immobiliari dovrebbe aver raggiunto il picco
Fonte: Wüest Partner
Ultimo aggiornamento: T2/2022
Il trasferimento generazionale fa sperare in un lieve miglioramento della situazione delle abitazioni di proprietà
A causa della scarsità di terreni edificati e della preferenza per la costruzione di appartamenti in affitto, il numero delle nuove abitazioni di proprietà costruite negli ultimi anni è diminuito drasticamente rispetto al passato. Ciò ha comportato un’offerta scarsa e un rialzo costante dei prezzi che hanno raggiunto nuovi picchi. Ma la situazione di tensione attuale sul mercato delle proprietà residenziali dovrebbe attenuarsi leggermente nel lungo periodo.
Infatti, in futuro, con l’invecchiamento demografico, sul mercato ci saranno sempre più case e appartamenti di proprietà o saranno ereditati dalle generazioni più giovani. In Svizzera la generazione dei baby boomer (ossia le persone nate tra il 1946 e il 1964) nel 2019 possedeva più del 40% delle abitazioni di proprietà. Se si tiene conto anche della generazione più anziana, in Svizzera coloro che hanno più di 55 anni hanno mantenuto complessivamente il 57% delle abitazioni di proprietà. Sulla base di tali dati, si stima che circa 690 000 abitazioni di proprietà saranno immesse sul mercato entro il 2045.
La maggior parte di coloro che sono nati tra il 1946 e il 1964 (i baby boomer) possiedono abitazioni di proprietà
Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: 2019
Forte riduzione delle disponibilità abitative
Le nuove costruzioni restano in numero ridotto, non solo per quanto riguarda le abitazioni di proprietà. Lo stesso vale anche per gli appartamenti in affitto. Negli ultimi due anni, ad esempio, per gli appartamenti sono stati concessi complessivamente 4800 permessi di costruzione in meno rispetto agli anni 2017 e 2019. Nel frattempo, la domanda di appartamenti è aumentata. Ciò è dovuto a diversi fattori: la forte ripresa economica, associata al progressivo superamento della pandemia porta alla creazione di nuclei familiari aggiuntivi. Inoltre, l’aumento dell’immigrazione comporta l’aumento della domanda di appartamenti in affitto. Solo nei primi sette mesi dell’anno in corso 13 600 persone in più si sono trasferite in Svizzera rispetto all’anno precedente. Nello stesso periodo il numero delle migrazioni è addirittura diminuito leggermente. Da ultimo, ma non meno importante, le 55 000 persone bisognose di protezione provenienti dall’Ucraina registrate finora potrebbero avere in futuro, all’aumentare della durata del soggiorno, un ruolo importante sul mercato immobiliare.
Come conseguenza della diminuzione dell’attività edilizia e dell’aumento della domanda, si è registrata un’accelerazione nella riduzione del numero delle disponibilità abitative. Nel complesso, nel 2022 il numero delle disponibilità abitative è sceso dall’1,54% all’1,31%. Con 9869 disponibilità abitative in meno, si è registrata la riduzione maggiore dal 1978. La diminuzione nel numero di disponibilità abitative è ampiamente diffusa e riguarda tutti i segmenti, tutte le dimensioni delle abitazioni e la maggior parte delle regioni. Come conseguenza del forte calo delle abitazioni disponibili, l’eccedenza di offerta sul mercato degli appartamenti in affitto, che è stata ampiamente oggetto di discussione negli ultimi anni, è ancora una questione che riguarda solo singole regioni. Inoltre, con gli appartamenti di proprietà e le case unifamiliari, la scarsità si è ulteriormente acuita.
Meno appartamenti sfitti in tutti i segmenti del mercato immobiliare
Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: 01.06.2022
