Come funziona la locazione con riscatto. Tutto l’essenziale in sintesi.

Che cos’è una locazione con riscatto?

Con un contratto di locazione con riscatto una proprietà viene inizialmente affittata e in un secondo momento acquistata. La particolarità di questo modello è che l’affitto versato costituisce un acconto per l’acquisto. Pertanto, al momento della consegna dell’immobile, la somma dei canoni di locazione versati viene detratta dal prezzo d’acquisto.

Il prezzo e la data di acquisto vengono definiti sin dal principio nel contratto di locazione con riscatto. Se esiste un importo residuo da saldare, tale importo deve essere corrisposto al momento dell’acquisto. I dettagli possono essere liberamente concordati tra il locatario e il locatore nel contratto di locazione con riscatto.

Ci sono due forme di locazione con riscatto: la forma classica e il contratto con opzione di futuro acquisto.

Locazione classica con riscatto

In questa tipologia, il contratto di locazione prevede che la proprietà venga sicuramente acquistata dal locatario. Al momento della stipula del contratto, in genere viene versato un acconto di circa il 20% del valore d’acquisto. Se non è possibile versare tale acconto, il canone di locazione presenterà una maggiorazione.

Opzione di futuro acquisto

Nella tipologia con opzione di futuro acquisto, l’acquirente è libero di acquistare o meno la proprietà. Tale opzione viene riportata anche nel registro fondiario. Il potenziale acquirente può quindi abitare per un certo periodo nell’immobile per capire se è di suo gradimento. Generalmente, in questo caso il canone di locazione è notevolmente superiore rispetto al prezzo di mercato. Così si crea un incentivo che favorisce l’acquisto dell’immobile, dato che, se alla fine il diritto di acquisto non viene esercitato, i pagamenti effettuati non vengono rimborsati. Tuttavia, non si versa alcun anticipo all’inizio del rapporto di locazione.

Quando si stipula un contratto di locazione con riscatto si deve considerare quanto segue.

Sostenibilità

L’importo del canone di locazione mensile è sempre superiore al livello di mercato, poiché costituisce anche un anticipo per l’acquisto dell’immobile. Chi non dispone di un reddito regolare dovrebbe assolutamente verificare la sostenibilità della locazione con riscatto, sia per quanto riguarda il pagamento una tantum al momento della stipulazione del contratto, sia per l’onere finanziario mensile rappresentato dal canone di locazione. Infatti, se il locatario è in mora, il locatore può in genere risolvere il contratto di locazione con riscatto senza dover rimborsare i versamenti effettuati.

Disdetta

In linea di principio, i contratti di locazione con riscatto non possono essere disdetti. Pertanto, qualsiasi circostanza, come il trasferimento o la perdita del lavoro, dovrebbe essere discussa con chi vende l’immobile e presa in considerazione nel contratto di locazione con riscatto.

Offerta

La locazione con riscatto è un modello finora poco diffuso in Svizzera e di conseguenza l’offerta è limitata. Spesso vengono offerti immobili difficili da vendere al fine di ampliare la cerchia degli acquirenti. Pertanto, l’idea di acquistare un immobile avvalendosi di un contratto di locazione con riscatto andrebbe esaminata ad hoc ed essere sottoposta al parere di un esperto che esegua, ad esempio, una valutazione immobiliare.

Finanziamento

Se durante il periodo di locazione un locatario non paga il prezzo di acquisto completo concordato per l’immobile, l’importo rimanente viene versato in una rata conclusiva. In casi del genere è opportuno rivolgersi a un consulente bancario o a una consulente bancaria, che può offrire una soluzione di finanziamento personalizzata. Tuttavia, non esistono sovvenzioni pubbliche per le locazioni con riscatto, come avviene, ad esempio, per la costruzione di un’abitazione propria.

A chi conviene la locazione con riscatto?

A livello finanziario, un’ipoteca è solitamente più conveniente. Tuttavia, le banche richiedono almeno il 20% di partecipazione propria, un importo che la maggior parte delle persone non può permettersi senza prima risparmiare. Quindi, la locazione con riscatto è interessante per coloro che non vogliono risparmiare per anni per un’ipoteca o che non sono idonei come ipotecari. Tra questi figurano, ad esempio, gli anziani o i lavoratori autonomi senza entrate regolari.

È comunque consigliabile far valutare da un legale in quale misura un contratto di locazione con riscatto sia effettivamente conveniente in una situazione specifica. Questi sono i vantaggi e gli svantaggi di una locazione con riscatto.

Vantaggi

• È richiesto meno capitale proprio rispetto a un’ipoteca
• Non si deve prima risparmiare per anni per ottenere un’ipoteca
• Le spese mensili e il prezzo d’acquisto sono fissi, si dispone quindi di una maggiore sicurezza di pianificazione

Svantaggi

• La locazione con riscatto solitamente è più costosa di un’ipoteca
• Il mercato delle locazioni con riscatto è piccolo, essendo un modello di compravendita poco diffuso
• Gli immobili disponibili sono spesso carenti
• Il contratto di locazione deve coprire diverse circostanze particolari e richiede l’assistenza di un legale
• L’inquilino-acquirente non ha voce in capitolo sulle modifiche edilizie, in quanto legalmente non è il proprietario dell’immobile

La locazione con riscatto dal punto di vista del venditore

Le locazioni con riscatto sono interessanti solo per i venditori che non necessitano nell’immediato dei proventi della vendita. In genere si tratta di proprietari di più immobili, committenti d’opera o promotori immobiliari.

Con la locazione con riscatto si può ampliare il numero di potenziali acquirenti, consentendo di trovare un compratore anche per immobili difficili da vendere. Inoltre, grazie a un periodo di detenzione più lungo è possibile ridurre l’imposta immobiliare. Se sulla proprietà grava ancora un’ipoteca, la locazione con riscatto è un modo per evitare l’indennità per scadenza anticipata. Infine, dal punto di vista del venditore, la locazione con riscatto è interessante perché il reddito da locazione immediato è superiore al livello di mercato.

Perché è meglio non utilizzare modelli standard per i contratti di locazione con riscatto

Dato che per la locazione con riscatto si deve tenere conto di molti fattori, è opportuno evitare di stipulare contratti tipo. Conviene invece ricorrere a un notaio. Quest’ultimo redige il contratto di locazione con riscatto e si occupa degli aspetti amministrativi. Occorre prestare particolare attenzione ai seguenti punti.

Costi

• Quali sono le spese mensili?
• I canoni di locazione e il prezzo finale di vendita sono fissi o possono essere aumentati?
• È possibile eventualmente estinguere il credito anticipatamente?
• Cosa succede se il locatario è in mora, ad esempio, perché ha perso il lavoro?

Diritto di recesso

• L’immobile è tutelato in caso di insolvenza del venditore?
• Il contratto di locazione con riscatto può essere disdetto in caso di trasferimento per motivi professionali?
• L’anticipo versato viene rimborsato in determinate circostanze?

Diritti e doveri

• Il diritto di acquisto del locatario è stato annotato nel registro fondiario?
• Chi sostiene i costi di manutenzione durante il periodo di locazione?
• Il diritto di acquisto dell’immobile può essere ereditato o trasferito a terzi?

Quali sono le alternative alla locazione con riscatto?

Lo strumento classico per l’acquisto di un immobile è l’ipoteca. Un’interessante forma speciale dell’ipoteca è l’ipoteca con interventi costruttivi personali. In questo caso è richiesto meno capitale proprio. In cambio, il nuovo proprietario si impegna a contribuire personalmente a eseguire in proprio interventi di costruzione della casa.

In questo modo possono essere finanziati fino al 15% dei costi di costruzione. Affinché questo modello sia conveniente, occorre valutare bene i costi per gli interventi costruttivi e le proprie possibilità. Infatti, se si verificano ritardi anche i costi aumentano.