Voici comment fonctionne la location-vente. L’essentiel en bref

Qu’est-ce qu’une location-vente?

Dans le cas d’une location-vente, un bien immobilier est tout d’abord loué, puis acheté ultérieurement. La particularité de ce modèle est que la location constitue simultanément un acompte pour l’achat. Cela signifie que la somme des loyers versés est déduite du prix d’achat lors de la remise du bien.

Le prix d’achat ainsi que la date d’achat sont déterminés au début dans le contrat de location-vente. S’il reste un solde à payer à la date d’achat, il doit être réglé à ce moment-là. Les détails peuvent être convenus librement entre le locataire et le bailleur dans le contrat de location-vente.

Il existe deux formes de location-vente: la forme classique et l’achat optionnel.

Location-vente classique

Dans ce cas, le contrat de location-vente stipule que le bien immobilier est fermement acheté par le locataire. Lors de la conclusion du contrat, un acompte d’environ 20% de la valeur d’achat est généralement exigé. Si cette somme ne peut pas être versée, le loyer est proportionnellement plus élevé.

Achat optionnel

Dans le cas d’un achat optionnel, l’acheteur est libre d’acquérir ou non le bien immobilier. Cette option est également consignée dans le registre foncier. L’acheteur peut donc «pré-habiter» dans le bien immobilier. Le loyer est généralement bien supérieur au prix du marché. Cette approche vise à inciter à l’achat du bien immobilier. En effet, si le droit d’achat n’est pas exercé à terme, les paiements effectués ne sont pas remboursés. Toutefois, aucun acompte n’est versé au début de la location.

Les points suivants doivent être pris en compte lors de la location-vente.

Capacité de financement

Le montant du loyer mensuel est toujours supérieur au niveau du marché, car il constitue également un acompte pour l’achat du bien immobilier. Quiconque ne dispose pas d’un revenu régulier doit absolument évaluer sa capacité à financer la location-vente, et ce, tant en ce qui concerne le paiement unique à la signature du contrat que la charge financière mensuelle du loyer. En effet, si le locataire accuse un retard de paiement, le bailleur peut généralement résilier le contrat de location-vente, sans rembourser les paiements effectués.

Résiliation

Les contrats de location-vente ne peuvent en principe pas être résiliés. Cela signifie que toutes les circonstances éventuelles, comme un déménagement ou une perte d’emploi, doivent être discutées avec le vendeur et prises en compte dans le contrat de location-vente.

Offre

La location-vente est un modèle encore peu répandu en Suisse. L’offre est donc réduite. Ce modèle est souvent utilisé en présence de biens immobiliers difficiles à vendre, afin d’élargir le cercle des acheteurs. Voilà pourquoi il convient d’examiner individuellement le projet de location-vente et de faire appel à un spécialiste, par exemple pour une évaluation immobilière.

Financement

Si un locataire ne paie pas l’intégralité du prix d’achat convenu pour le bien immobilier pendant la durée de la location, le solde est dû sous la forme d’un versement final. Dans de tels cas, il est judicieux de s’adresser à son conseiller bancaire. Ainsi, une solution de financement individuelle peut être trouvée. Toutefois, aucune aide publique n’est accordée pour les locations-ventes, comme cela peut être le cas par exemple pour la construction d’un logement en propriété.

Pour qui la location-vente est-elle intéressante?

D’un point de vue purement financier, une hypothèque est généralement plus avantageuse. Toutefois, les banques exigent ici un apport personnel d’au moins 20%, ce que la plupart des gens ne peuvent pas fournir sans avoir économisé au préalable. La location-vente est donc intéressante pour ceux qui ne veulent pas économiser pendant des années pour une hypothèque ou qui ne conviennent pas pour une hypothèque. Il s’agit par exemple des seniors ou des travailleurs indépendants sans rentrées d’argent régulières.

Pour savoir dans quelle mesure la location-vente est réellement judicieuse, il est préférable de faire appel à un expert juridique. La location-vente présente les avantages et les inconvénients suivants.

Avantages

• Moins de fonds propres sont nécessaires que pour une hypothèque.
• Il ne faut pas économiser pendant des années pour une hypothèque.
• Les dépenses mensuelles et le prix d’achat sont fixes, ce qui offre une sécurité en termes de planification.

Inconvénients

• La location-vente est généralement plus chère que l’hypothèque.
• Le marché de la location-vente est restreint, car le modèle est peu répandu.
• Les biens immobiliers disponibles sont souvent de mauvaise qualité.
• Le contrat de location doit couvrir différentes circonstances particulières et requiert une assistance juridique.
• En cas de modifications de la construction, le locataire-acheteur ne dispose pas de droit de regard, car il n’est pas juridiquement le propriétaire du bien immobilier.

La location-vente du point de vue du vendeur

La location-vente n’est intéressante que pour les vendeurs qui ne dépendent pas directement du produit de la vente. En général, il s’agit de propriétaires de plusieurs biens immobiliers, de promoteurs immobiliers ou de développeurs de projets.

La location-vente permet d’élargir le cercle des acheteurs potentiels, ce qui permet de trouver un acquéreur également pour les biens immobiliers difficiles à vendre. En outre, une durée de détention plus longue permet de réduire l’impôt foncier. Si par ailleurs une hypothèque pèse sur le bien immobilier, la location-vente est un moyen d’éviter l’indemnité pour exigibilité anticipée. Enfin, du point de vue du vendeur, la location-vente est également intéressante parce que les revenus locatifs immédiats sont supérieurs au niveau du marché.

Pourquoi renoncer à un modèle de contrat de location-vente?

Étant donné la multitude de circonstances dont il faut tenir compte lors d’une location-vente, les contrats types sont déconseillés. Il est préférable de faire appel à un notaire. Celui-ci établit le contrat de location-vente et se charge des démarches administratives. Il convient d’être particulièrement attentif à ces points.

Coûts

• Quelles sont les dépenses mensuelles?
• Le loyer et le prix de vente final sont-ils fixes ou peuvent-ils être augmentés?
• Le crédit peut-il être remboursé plus tôt, le cas échéant?
• Que se passe-t-il si le locataire accuse un retard de paiement, par exemple parce qu’il a perdu son emploi?

Droit de résiliation

• Le bien immobilier est-il garanti en cas d’insolvabilité du vendeur?
• Le contrat de location-vente peut-il être résilié en cas de déménagement pour raisons professionnelles?
• L’acompte versé est-il remboursé dans certaines circonstances?

Droits et devoirs

• Le droit d’achat du locataire a-t-il été inscrit au registre foncier?
• Qui prend en charge les frais d’entretien pendant la durée de la location?
• Le droit d’achat du bien immobilier peut-il être transmis par héritage ou à des tiers?

Quelles sont les alternatives à la location-vente?

La voie classique pour l’achat d’un bien immobilier est l’hypothèque. L’«hypothèque musculaire» est une forme particulière intéressante d’hypothèque. Dans ce cas, moins de fonds propres sont exigés. En contrepartie, le nouveau propriétaire s’engage à fournir des prestations personnelles pour la construction du logement.

Jusqu’à 15% des coûts de construction peuvent ainsi être financés. Pour que ce type de construction soit rentable, les coûts de construction et les propres possibilités doivent être bien évalués. Car en cas de retards, les coûts augmentent.