So funktioniert der Mietkauf. Alles Wichtige auf einen Blick.

Was ist ein Mietkauf?

Bei einem Mietkauf wird eine Immobilie zunächst gemietet und zu einem späteren Zeitpunkt erworben. Das Besondere an diesem Modell ist, dass die Miete gleichzeitig eine Anzahlung für den Kauf darstellt. Das heisst, die Summe der geleisteten Mietzahlungen wird bei der Übergabe mit dem Kaufpreis verrechnet.

Der Kaufpreis und der Kaufzeitpunkt werden zu Beginn im Mietkaufvertrag festgehalten. Sollte zum Kaufzeitpunkt ein offener Restbetrag bestehen, ist dieser beim Erwerb zu begleichen. Die Einzelheiten können zwischen Mieter und Vermieter im Mietkaufvertrag frei vereinbart werden.

Es gibt zwei Formen des Mietkaufs – die klassische Form und den Optionskauf.

Klassischer Mietkauf

Hierbei wird im Mietkaufvertrag festgehalten, dass die Liegenschaft vom Mieter sicher gekauft wird. Beim Abschluss des Vertrags wird meist eine Anzahlung von rund 20 Prozent des Kaufwerts fällig. Kann diese nicht geleistet werden, fällt die Miete entsprechend höher aus.

Optionskauf

Beim Optionskauf steht es dem Käufer frei, die Liegenschaft zu erwerben oder nicht. Dies wird auch im Grundbuch so festgehalten. Er kann in der Immobilie also «Probe wohnen». Der Mietzins liegt hier meist deutlich über dem Marktpreis. Das soll einen Anreiz schaffen, die Immobilie zu erwerben. Denn wird das Kaufrecht am Ende nicht ausgeübt, werden die geleisteten Zahlungen nicht erstattet. Eine Anzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses wird jedoch nicht geleistet.

Folgendes sollte man beim Mietkauf beachten

Tragbarkeit

Die Höhe der monatlichen Miete liegt stets über dem Marktniveau, weil sie gleichzeitig eine Anzahlung für den Immobilienkauf darstellt. Wer kein regelmässiges Einkommen hat, sollte unbedingt die Tragbarkeit des Mietkaufs prüfen – sowohl im Hinblick auf die Einmalzahlung bei Vertragsabschluss als auch bezüglich der monatlichen finanziellen Belastung durch die Miete. Denn falls der Mieter in Zahlungsverzug gerät, darf der Vermieter den Mietkaufvertrag in der Regel auflösen, ohne die getätigten Zahlungen zu erstatten.

Kündigung

Mietkaufverträge können grundsätzlich nicht gekündigt werden. Das bedeutet, dass alle eventuellen Umstände, wie zum Beispiel Umzug oder Arbeitsverlust, mit dem Verkäufer abgesprochen und im Mietkaufvertrag berücksichtigt werden sollten.

Angebot

Der Mietkauf ist in der Schweiz ein bisher wenig verbreitetes Modell. Dementsprechend klein ist das Angebot. Oftmals werden hierbei schwer vermittelbare Immobilien angeboten, um den Käuferkreis zu erweitern. Deshalb sollte das Vorhaben des Mietkaufs individuell geprüft und eine Fachperson – für zum Beispiel eine Immobilienbewertung – hinzugezogen werden.

Finanzierung

Bezahlt ein Mieter den vereinbarten Kaufpreis der Immobilie nicht komplett während der Mietdauer ab, wird der Restbetrag in einer Schlussrate fällig. In solchen Fällen ist es sinnvoll, sich an die Bankberaterin oder den Bankberater zu wenden. So lässt sich eine individuelle Finanzierungslösung finden. Allerdings gibt es keine staatliche Förderung für Mietkäufe, wie zum Beispiel beim Bau eines Eigenheims.

Für wen lohnt sich der Mietkauf?

Rein finanziell ist eine Hypothek meist günstiger. Allerdings verlangen Banken hier mindestens 20 Prozent Eigenbeteiligung, was die meisten nicht ohne vorher zu sparen aufbringen können. Folglich ist der Mietkauf für jene interessant, die nicht jahrelang für eine Hypothek sparen wollen oder sich nicht als Hypothekennehmer eignen – beispielsweise Senioren oder Selbstständige ohne regelmässiges Einkommen.

Inwiefern der Mietkauf sich tatsächlich lohnt, sollte am besten von einer Rechtsperson geprüft werden. Diese Vor- und Nachteile bringt der Mietkauf mit:

Vorteile

• Es ist weniger Eigenkapital als bei einer Hypothek erforderlich
• Man muss nicht erst jahrelang für eine Hypothek sparen
• Die monatlichen Ausgaben und der Kaufpreis sind fix, was Planungssicherheit bietet
  

Nachteile

• Der Mietkauf ist meist teurer als die Hypothek
• Kleiner Markt für Mietkäufe, da wenig verbreitetes Modell
• Die Immobilien, die verfügbar sind, sind oft mangelhaft
• Der Mietvertrag muss verschiedene Sonderumstände abdecken und erfordert rechtlichen Beistand
• Bei baulichen Veränderungen hat der Mietkäufer kein Mitspracherecht, da er rechtlich nicht der Besitzer der Immobilie ist

Mietkauf aus Verkäufersicht

Mietkäufe sind nur für jene Verkäufer interessant, die nicht unmittelbar auf den Erlös angewiesen sind. Dazu gehören in der Regel Eigentümer mehrerer Liegenschaften, Bauträger oder Projektentwickler.

Durch einen Mietkauf kann der potenzielle Käuferkreis erweitert werden, sodass auch schwer vermittelbare Immobilien einen Käufer finden. Weiterhin kann durch eine längere Haltedauer die Grundstückssteuer vermindert werden. Lastet auf der Liegenschaft noch eine Hypothek, ist der Mietkauf ein Weg, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Schlussendlich ist der Mietkauf aus Verkäufersicht auch deshalb interessant, weil die unmittelbaren Mieteinnahmen hier über dem Marktniveau liegen.

Warum man auf eine Vorlage für den Mietkaufvertrag verzichten sollte

Da bei Mietkäufen besonders viele Situationen berücksichtigt werden müssen, ist von Musterverträgen abzuraten. Stattdessen lohnt sich die Beiziehung eines Notars. Dieser erstellt den Mietkaufvertrag und übernimmt den administrativen Aufwand. Auf diese Punkte sollte man besonders achten:

Kosten

• Welche monatlichen Ausgaben fallen an?
• Sind Mietzins und End-Verkaufspreis fix oder können sie erhöht werden?
• Besteht die Möglichkeit, den Kredit gegebenenfalls früher abzuzahlen?
• Was passiert, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät, weil er zum Beispiel arbeitslos wurde?

Rücktrittsrecht

• Ist die Immobilie abgesichert, wenn der Verkäufer insolvent geht?
• Darf der Mietkaufvertrag bei einem berufsbedingten Umzug aufgelöst werden?
• Wird die geleistete Anzahlung unter bestimmten Umständen erstattet?

Rechte und Pflichten

• Wurde das Kaufrecht des Mieters im Grundbuch vermerkt?
• Wer kommt für die Instandhaltungskosten während der Mietdauer auf?
• Darf das Kaufrecht an der Immobilie vererbt oder an Dritte weitergegeben werden?

Was sind die Alternativen zum Mietkauf?

Der klassische Weg für den Immobilienkauf ist die Hypothek. Eine interessante Sonderform der Hypothek ist die Muskelhypothek. Hierbei wird weniger Eigenkapital verlangt. Im Gegenzug verpflichtet sich der neue Eigentümer, Eigenleistungen am Hausbau zu erbringen.

Bis zu 15 Prozent der Baukosten können so finanziert werden. Damit sich diese Bauform lohnt, sollten der Bauaufwand und die eigenen Möglichkeiten gut abgewogen werden. Denn kommt es zu Verzögerungen, steigen auch die Kosten.