Buy-to-let: Risiko oder Rendite?
Immer mehr Anleger nutzen fremdgenutztes Wohneigentum als Geldanlage: «Buy-to-let» – der Kauf zur Vermietung – liegt im Trend. Das zeigt die Immobilienstudie 2020 der Credit Suisse. Erfahren Sie, ob sich ein Buy-to-let-Investment lohnt und welche Risiken Sie bei dieser Anlageform einkalkulieren sollten.
Immobilieninvestments rücken in den Fokus von Privatanlegern
Getrieben vom aktuellen Negativzinsumfeld, folgen zahlreiche Privatanleger dem Beispiel finanzkräftiger Investoren und partizipieren am Immobilienmarkt. Das zeigt die Immobilienstudie 2020 der Credit Suisse. Das Stichwort lautet «Buy-to-let», zu Deutsch «Kauf zur Vermietung»: Private Investoren erwerben Wohneigentum, um dieses anschliessend zu vermieten.
Hauptsächlich werden Eigentumswohnungen gekauft, vereinzelt auch Einfamilienhäuser. Die direkte Immobilieninvestition lässt Anlegern volle Bestimmungsfreiheit und kann dank tiefer Hypothekenzinsen eine ansehnliche Rendite erzielen. Die Beliebtheit schlägt sich in den Zahlen nieder: 2019 wurde ein Sechstel aller neuen Eigentumsobjekte vermietet.
Buy-to-let-Finanzierungen stiegen seit 2004 stark an
Anteil von Buy-to-let-Finanzierungen am Total der Hypotheken-Neuabschlüsse nach Segment, in CHF.
Quelle: Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 2019
Renditen von Immobilien unterscheiden sich lokal stark
Am häufigsten sind Buy-to-let-Objekte in Zentren und ihren Agglomerationsgemeinden zu finden. Doch aufgepasst: Nicht überall lässt sich mit Buy-to-let eine positive Rendite erzielen. Entscheidend ist das Verhältnis der lokalen Wohneigentumspreise zu den lokal erzielbaren Mieten. An manchen gefragten Lagen ist Wohneigentum so teuer, dass die Rendite nur sehr gering ausfällt. Daher gilt es, vor einem Investment die lokalen Marktverhältnisse genau zu prüfen.
Lohnt sich Buy-to-let? Ein Beispiel.
In diesem vereinfachten Rechenbeispiel werden Erträge und Aufwände für ein Buy-to-let-Investment in der Gemeinde Dietikon (ZH) gegenübergestellt. Kaufobjekt mit einem Preis von 1 Millionen Franken ist eine mittlere 4,5-Zimmer-Neubauwohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche. Für eine gleich grosse mittlere Neubau-Mietwohnung ist eine Monatsmiete von 2’400 Franken zu zahlen.
Nach Abzug der
- Hypothekenzinsen (66,7 Prozent Fremdfinanzierung, Zinssatz 1,2 Prozent)
- Steuerkosten (Haushaltseinkommen von 250’000 Franken)
- Betriebskosten (4 Prozent vom Mietertrag)
- Instandhaltungskosten (6 Prozent vom Mietertrag)
- Instandsetzungskosten (10 Prozent vom Mietertrag)
- Berücksichtigung des Leerstandsrisikos (2 Prozent vom Mietertrag)
bleibt ein jährlicher Gewinn von 9’100 Franken übrig.
Gemessen am Eigenkapitaleinsatz von 333’000 Franken, entspricht dies im heutigen Negativzinsumfeld einer Eigenkapitalrendite von 4,3 Prozent (2,7 Prozent nach Steuern). Ein zentrumsnaher Standort wie Dietikon lässt zudem künftige Wertsteigerungen erwarten, die in obige Berechnung nicht mit eingeflossen sind.
Ertrag und Aufwand eines Buy-to-let-Investments
Vereinfachtes Fallbeispiel für die Gemeinde Dietikon (ZH), in CHF pro Jahr.
Quelle: Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: Q3/2019
Immobilieninvestments bergen Risiken
Obgleich das obige Rechenbeispiel attraktiv scheint, ist es lediglich eine Momentaufnahme. Folgende potenzielle Risiken sollten unbedingt in die Investment-Entscheidung miteinbezogen werden.
Risikofaktoren bei einem Buy-to-let-Investment
-
Steigende Zinsen
-
Steigende Zinsen können den potenziellen Gewinn stark reduzieren oder sogar in einen Verlust umkehren.
-
Fehlende räumliche Diversifikation
-
89 Prozent der privaten Investoren besitzen nur eine einzelne Buy-to-let-Liegenschaft. Das macht sie anfällig für regionale Ungleichgewichte.
-
Gefahr von Leerstand
-
Ein Leerstand führt zum Wegfall der Mieteinnahmen und zu sofortigen Ertragsproblemen.
-
Illiquidität
-
Der Verkauf von Wohneigentum kostet Zeit und Geld. Kurzfristige Verkäufe sind nicht oder nur mit finanziellen Einbussen möglich.
-
Kein Alleineigentum
-
Bei Stockwerkeigentum setzen bauliche Anpassungen und Renovationen das Einverständnis der Miteigentümer voraus. Interessenkonflikte führen zu Verzögerungen und Mehrkosten.
-
Persönlicher Aufwand und Kosten
-
Da sich die Beauftragung einer externen Verwaltung oft nicht lohnt, muss die Vermietung selbst übernommen werden. Bei zu geringen Rückstellungen werden Sanierungen und Unterhaltsstau zur Herausforderung.
Nachfrage nach Buy-to-let wird hoch bleiben
Trotz steigender Marktrisiken werden Buy-to-let-Liegenschaften in Zukunft gefragt bleiben. Denn solange das Tiefzinsumfeld anhält, bleibt der Erwerb von Wohneigentum zu Renditezwecken attraktiv. Jedoch dürfte das Überangebot auf dem Mietwohnungsmarkt weiter steigen.
Um konkurrenzfähig zu sein und Leerstände zu vermeiden, sollten Anleger die Marktgängigkeit des Buy-to-let-Objekts sicherstellen. Dazu gehören neben der Lage ein entsprechender Ausbaustandard und ein Grundriss, der den heutigen Nutzerpräferenzen entspricht.
