Buy-to-Let: risque ou rendement?
Les investisseurs sont toujours plus nombreux à utiliser la propriété du logement à usage de tiers en tant que placement: le «Buy-to-Let», l’achat pour louer, est à la mode. C’est ce que montre l’étude 2020 du Credit Suisse sur le marché immobilier. Découvrez si un placement Buy-to-Let est rentable et quels sont les risques à prendre en compte dans cette forme de placement.
Les placements dans l’immobilier gagnent en importance chez les investisseurs privés
Encouragés par l’environnement actuel de taux négatifs, de nombreux investisseurs privés suivent l’exemple d’investisseurs financiers plus solides et s’intéressent au marché immobilier. C’est ce que montre l’étude 2020 du Credit Suisse sur le marché immobilier. Le mot clé est «Buy-to-Let», en français «acheter pour louer»: les investisseurs privés acquièrent un logement en propriété afin de le louer, principalement des appartements en propriété, dans certains cas des maisons individuelles. L’investissement immobilier direct laisse aux investisseurs une liberté complète et les faibles intérêts hypothécaires peuvent permettre de dégager des rendements appréciables. Cette popularité se reflète dans les chiffres: en 2019, un sixième de tous les nouveaux logements en propriété ont été mis en location.
Les financements Buy-to-Let ont fortement augmenté depuis 2004
Part des financements Buy-to-Let dans le total des nouvelles conclusions d’hypothèques par segment, en CHF.
Source: Credit Suisse
Dernières données: 2019
Les rendements de l’immobilier varient fortement au niveau local
Le plus souvent, les objets Buy-to-Let se situent dans les grandes villes et leurs communes périurbaines. Mais attention: le Buy-to-Let n’offre pas des rendements positifs partout. Le facteur déterminant est le rapport entre les prix locaux de la propriété du logement et les loyers réalisables dans la même zone. Sur certains emplacements à forte demande, le logement en propriété est si onéreux qu’il n’offre que de très faibles rendements. Par conséquent, il convient de vérifier la situation du marché local avant d’investir.
Le Buy-to-Let est-il rentable? Un exemple.
Ce calcul simplifié donne les revenus et les charges d’un placement Buy-to-Let dans la commune de Dietikon (ZH). L’objet de la vente pour un prix de 1 million de francs est un logement neuf moyen de 4,5 pièces avec une surface habitable de 110 m². Le loyer mensuel pour un logement de même taille moyenne est de 2400 francs.
Après déduction des
- intérêts hypothécaires (66,7% de financement par des fonds étrangers, taux d’intérêt de 1,2%)
- impôts (revenu du ménage de 250 000 francs)
- charges d’exploitation (4% du revenu locatif)
- frais d’entretien (6% du revenu locatif)
- frais de remise en état (10% du revenu locatif)
- en tenant compte du risque de vacance (2% du revenu locatif)
il reste un bénéfice annuel de 9100 francs.
Comparés à l’investissement de 333 000 francs de fonds propres investis dans le contexte de taux d’intérêt négatifs, cela correspond à un rendement des fonds propres de 4,3% (2,7% après impôts). Un site central comme Dietikon est également susceptible de générer une plus-value future du placement, qui n’est pas prise en compte dans le calcul ci-dessus.
Revenu et charges d’un placement Buy-to-Let
Modèle de calcul simplifié pour la commune de Dietikon (ZH), en CHF par an.
Source: Credit Suisse
Dernières données: T3/2019
Les placements immobiliers recèlent des risques
Bien que l’exemple de calcul ci-dessus semble intéressant, il est uniquement un instantané. Les risques potentiels suivants doivent impérativement être pris en compte dans la décision de placement.
Facteurs de risque dans le cas d’un investissement Buy-to-Let
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Hausse des taux
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Une hausse ultérieure des taux d’intérêt peut réduire fortement le bénéfice potentiel ou même l’inverser en perte.
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Absence de diversification géographique
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89% des investisseurs privés ne possèdent qu’un seul immeuble Buy-to-Let, ce qui les rend vulnérables aux déséquilibres régionaux.
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Risque de vacance
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Une surface inoccupée conduit à la disparition des revenus locatifs et à des problèmes immédiats de revenu.
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Manque de liquidité
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La vente d’un logement en propriété coûte du temps et de l’argent. Vendre à court terme n’est pas possible ou seulement au prix de pertes financières.
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Pas de propriété individuelle
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Pour les propriétés par étage, les adaptations et rénovations exigent l’accord des copropriétaires. Les conflits d’intérêts entraînent des retards et des frais supplémentaires.
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Charges et coûts personnels
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Le recours à une gestion externe ne valant souvent pas la peine, il faut s’occuper soi-même de la location. En cas de réserves trop faibles, les rénovations et l’entretien différé deviennent des défis.
La demande de Buy-to-Let restera élevée
En dépit de la hausse du risque de marché, les immeubles Buy-to-Let resteront fortement demandés dans le futur. Tant que l’environnement de taux bas perdure, l’acquisition d’un logement en propriété à des fins de rendements reste attrayante. Toutefois, l’excédent d’offre devrait encore progresser sur le marché de la location.
Pour être compétitifs et éviter les cas de vacance, les investisseurs doivent s’assurer de la qualité marchande de l’objet Buy-to-Let. Il s’agit, outre l’emplacement, d’une qualité de finition et d’un plan d’ensemble qui correspondent aux préférences actuelles des utilisateurs.
