La diversification internationale des placements immobiliers, un pari gagnant

Un intérêt accru pour les placements immobiliers

Les fonds immobiliers suisses rencontrent encore et toujours un grand succès auprès des investisseurs. En effet, ils offrent des rendements directs relativement élevés ainsi qu’une faible corrélation des rendements avec leurs autres placements financiers et ils ont souvent affiché une évolution positive au cours des dernières années. Ce sont ces performances qui ont fait des fonds immobiliers un pilier des portefeuilles de placement de nombreux investisseurs privés et institutionnels suisses.

Depuis l’introduction des taux négatifs par la Banque nationale suisse (BNS) il y a plus de sept ans, l’intérêt pour les placements immobiliers a sensiblement augmenté. Les prix des fonds immobiliers suisses à la bourse suisse SIX connaissent une hausse très nette depuis décembre 2014. L’agio moyen, c’est-à-dire la différence entre le cours de bourse et la valeur intrinsèque ou la valeur nette d’inventaire des parts de fonds, a progressé de plus de 20 points de pourcentage pour s’établir à 41,7% fin janvier 2022. Compte tenu des évaluations relativement élevées et de la pression persistante sur les placements dans un environnement de taux négatifs, la recherche d’alternatives dans le domaine de l’immobilier devient toujours plus pressante.

Les placements immobiliers: Une propension inchangée des investisseurs suisses pour le marché domestique

Si, dans le domaine des placements en titres, une approche globalement diversifiée s’est imposée chez les investisseurs depuis des décennies, il en est tout autre dans le domaine des placements immobiliers, où les investisseurs privés et institutionnels se concentrent encore essentiellement sur le marché domestique. Ainsi, les portefeuilles immobiliers des caisses de pension suisses se concentrent à 86% sur la Suisse alors que, dans le cas des actions et obligations, seulement 33% des investissements sont réalisés dans des actions suisses et 43% dans des obligations de débiteurs suisses. Et cette approche centrée sur la Suisse est encore plus marquée chez les investisseurs privés.

Avantages et risques de la diversification internationale des placements immobiliers

Le principal argument en faveur de la diversification géographique dans les placements immobiliers réside dans l’évolution différente des marchés suisses et étrangers, fortement influencée par la situation locale de l’offre et de la demande. Ainsi, l’évolution du marché de l’immobilier résidentiel dans le canton de Zurich est très largement décorrélée du marché de l’immobilier de bureau de Sydney, du marché de la logistique aux Pays-Bas ou des maisons de retraite et établissements médicalisés aux États-Unis. Comme leur nom l’indique, les biens immobiliers sont immobiles, c’est-à-dire presque toujours rattachés à un lieu. Ainsi, l’ajout de placements internationaux présente de très bonnes caractéristiques de diversification par rapport à un portefeuille immobilier suisse. En outre, de nombreux marchés immobiliers étrangers offrent une très grande liquidité, un niveau de transparence élevé et donc de nombreuses opportunités.

Rien que dans les villes de New York, Los Angeles, Londres, Berlin et Tokyo, les transactions immobilières ont dépassé les 175 milliards de francs suisses en 2021, année de pandémie, soit un multiple du volume des transactions en Suisse. Dans l’environnement de marché actuel en particulier, caractérisé par une croissance relativement faible et des taux d’intérêt bas, les placements immobiliers offrent des flux de revenus relativement stables, prévisibles et durables. Enfin, investir dans la classe d’actifs «Immobilier» peut offrir une certaine protection contre l’inflation, car les revenus locatifs sont indexés sur l’évolution de l’inflation dans de nombreux marchés.

Malgré les avantages considérables que nous venons de présenter, une analyse minutieuse se doit également d’aborder les risques liés aux placements immobiliers internationaux. Parmi ces risques, le premier porte bien évidemment sur la liquidité limitée des biens immobiliers par rapport à d’autres classes d’actifs. L’immobilité, comme son nom l’indique, restreint également les possibilités d’échapper aux changements en matière de fiscalité ou de réglementation, d’où l’importance de la diversification du portefeuille et du suivi des évolutions du marché.

Les placements immobiliers internationaux, un bon complément au portefeuille

Il y a quelques années à peine, il n’existait pratiquement pas de solutions de placement permettant aux investisseurs institutionnels en Suisse d’accéder à des placements immobiliers à l’étranger. Depuis, le marché s’est fortement développé pour suivre l’allocation grandissante à ce segment. Aujourd’hui, l’offre destinée aux clients suisses comprend des fonds ou des groupes de placement avec des placements immobiliers directs à l’étranger ainsi que des solutions multi-gestionnaires. Ces deux approches peuvent très bien être combinées.

En raison de leurs propriétés de diversification avantageuses, les placements immobiliers internationaux sont un très bon complément aux portefeuilles des investisseurs institutionnels et privés. En fonction des besoins spécifiques des clients, les fonds immobiliers détenus directement, les solutions multi-gestionnaires ou une combinaison des deux sont la solution idéale.