Quali sono gli effetti della svolta dei tassi sul portafoglio immobiliare?
La svolta dei tassi cambia il mercato immobiliare in Svizzera. L’impatto dell’aumento di valore sul rendimento totale degli investimenti immobiliari potrebbe diminuire. In che modo gli investitori istituzionali possono reagire a questi sviluppi e preparare i loro portafogli immobiliari per il futuro.
«Gli immobili ci accompagnano per tutta la vita e hanno una grande visibilità», afferma Stefan Meili, Responsabile Pension Funds & Corporate Investors regione Zurigo di Credit Suisse (Svizzera) SA in occasione dell’evento «Prospettive del mercato immobiliare» 2023 di Credit Suisse. Per la valutazione degli immobili, tuttavia, non sono solo le parti visibili a svolgere un ruolo importante, ma anche quelle invisibili, in particolare i tassi di interesse.
Costi di finanziamento più elevati a causa della svolta dei tassi
«In questo momento i tassi di interesse e la scarsa disponibilità sono i due elementi dominanti sul mercato immobiliare svizzero», conferma Fredy Hasenmaile, Responsabile Real Estate Economics di Credit Suisse SA. In seguito alla svolta dei tassi, il costo degli interessi ipotecari è raddoppiato o persino triplicato. Contemporaneamente, l’andamento dei tassi di sconto nel 2023 si trova a un punto di svolta: è probabile che aumentino nuovamente nell’intero anno per la prima volta da molto tempo. «Questo genera una certa pressione sulle valutazioni», spiega Fredy Hasenmaile. Di conseguenza, gli investimenti immobiliari hanno perso parte della loro appetibilità rispetto agli ultimi anni.
A differenza di quanto succede all’estero, il mercato immobiliare svizzero ha tuttavia dimostrato la sua resilienza. Secondo Fredy Hasenmaile, nemmeno gli immobili svizzeri sarebbero del tutto esenti da correzioni di prezzo, «ma il mercato si avvia verso un atterraggio morbido». Rispetto allo scenario internazionale, nel nostro Paese le correzioni dei prezzi dovrebbero rimanere entro limiti gestibili. Questo dipende anche dal solido contesto economico. La Svizzera beneficia, tra l’altro, di un’inflazione relativamente bassa e, di conseguenza, di rialzi dei tassi più contenuti.
La scarsa disponibilità sul mercato immobiliare svizzero genera opportunità
Allo stesso tempo, l’immigrazione sostiene la domanda di abitazioni e aggrava il problema della disponibilità, il secondo tema determinante per il mercato immobiliare svizzero. La causa principale della scarsa disponibilità è evidente: «Molto semplicemente, si costruisce troppo poco», sintetizza Fredy Hasenmaile. Difficilmente si potrà evitare la carenza di alloggi.
Questo andamento crea opportunità anche per i proprietari di immobili. Da giugno 2023, i tassi di riferimento dovrebbero aumentare e, insieme al calo delle abitazioni sfitte, dovrebbero portare a un aumento degli affitti. «Ci stiamo rapidamente spostando da un mercato di locatari a un mercato di locatori», afferma Fredy Hasenmaile. Di conseguenza, le prospettive di guadagno sono positive. Tuttavia, per quanto riguarda il rendimento complessivo, l’aumento degli affitti non dovrebbe compensare del tutto il calo dell’apprezzamento.
In Svizzera i canoni stanno di nuovo aumentando
Tassi di crescita annui, indici dei canoni di locazione e andamento del tasso di riferimento
Fonte: Wüest Partner, Ufficio federale delle abitazioni, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: T4/2022
Performance storiche e scenari dei mercati finanziari non sono indicatori attendibili dei risultati futuri.
I rendimenti dei flussi finanziari sono fondamentali per i futuri investimenti immobiliari
Per i fondi immobiliari quotati, il 2022 è stato un anno eccezionale. L’indice ha perso il 15,2 per cento. Christian Braun, Responsabile Business Development Swiss Products di Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA, analizza la performance in modo più dettagliato: «I rendimenti da distribuzione sono rimasti solidi, anche le variazioni dei valori netti d’inventario sono state ancora molto positive nel 2022. Tuttavia, gli aggi dei fondi sono scesi in media dal 42 per cento, attestandosi al 13,6 per cento.»
Per le fondazioni d’investimento del settore immobiliare, l’aumento dei tassi di sconto sta generando dei rischi. Questo perché i buoni rendimenti degli ultimi anni si sono in gran parte basati sulle rivalutazioni dei valori netti d’inventario. «Per questo motivo, ora è fondamentale detenere fondazioni d’investimento che offrano un rendimento interessante in termini di flussi finanziari», spiega Christian Braun. È qui che, in futuro, verranno messi in luce i punti forti e quelli deboli.
Focus sulla sostenibilità degli immobili commerciali
Che cosa significa questo per la gestione dei portafogli immobiliari? Al momento, per l’acquisto di immobili è preferibile adottare un approccio molto selettivo. La pensa così Silvio Preisig, Responsabile Real estate Asset Management di Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA. «La gestione del cash flow sarà estremamente importante per compensare la tendenza al calo dei rendimenti da apprezzamento» Per gli immobili residenziali, la situazione di partenza è fortemente positiva grazie alla crescita degli affitti e di abitazioni sfitte ai minimi. Anche il mercato degli uffici ha avuto un andamento positivo negli ultimi 18 mesi.
Inoltre, per gli immobili commerciali si sta evidenziando una forte domanda di edifici a elevata efficienza energetica. «Molti grandi locatari sono alla ricerca di accordi Green Lease per realizzare le loro strategie di sostenibilità», spiega Silvio Preisig. Anche il tema del lavoro flessibile e i modelli di locazione flessibili continueranno a influire sull’andamento del mercato nei prossimi anni. Nel complesso, Silvio Preisig ha tratto una conclusione positiva nonostante i rischi attuali: «Il bicchiere è ancora mezzo pieno. Riteniamo che gli investimenti immobiliari offrano ancora molte opportunità.»
