Cogliere nuove opportunità sul mercato immobiliare tedesco

Gli investimenti sul mercato immobiliare riprendono slancio

Dopo due anni di flessione dell'attività d'investimento, nel secondo trimestre del 2021 gli investimenti immobiliari europei hanno fatto registrare nuovamente una crescita robusta. Il trimestre si è chiuso con un incremento del 20 per cento del volume delle transazioni rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

E anche se nel 2020 il mercato ha rallentato a causa della pandemia di COVID-19, il mese di dicembre dello stesso anno ha vantato il più alto volume di transazioni di qualsiasi altro mese nella storia. Lo dimostra l'ultimo rapporto del fornitore di dati e analisi immobiliari a livello mondiale «Real Capital Analytics». Complessivamente, in Germania nei primi sei mesi del 2021 sono state effettuate transazioni immobiliari per un valore di 33,3 miliardi di franchi svizzeri, pari a circa 15 volte il volume degli scambi in Svizzera.

Previsioni positive per la Germania

Nel primo trimestre del 2021 la terza ondata della pandemia ha causato un calo dell'1,7 per cento del PIL tedesco. Nel secondo trimestre, tuttavia, la crescita del PIL ha recuperato in modo significativo a seguito dell'allentamento delle restrizioni correlate al COVID-19. Per l'intero 2021 gli economisti di Credit Suisse prevedono quindi una crescita economica del 3,4 per cento rispetto al 2020. Anche nel 2022 l'economia tedesca dovrebbe continuare a riprendersi. A tale proposito, gli esperti di Credit Suisse ipotizzano una crescita del prodotto interno lordo del 4,5 per cento.

Questa crescita dovrebbe essere favorita dalla nuova politica monetaria della Banca centrale europea (BCE). In questo modo, la BCE punta a un aumento dei prezzi al consumo del 2 per cento nel medio termine per i prossimi anni. Così facendo, la politica monetaria avrà la possibilità di raggiungere un overshooting dell’inflazione per un certo periodo di tempo. Gli economisti di Credit Suisse si aspettano che con questo aggiustamento la BCE intenda proseguire la sua politica di sostegno. I tassi d'interesse nell'eurozona e di conseguenza anche in Germania dovrebbero restare bassi.

Il mercato immobiliare tedesco è caratterizzato da condizioni quadro favorevoli

Chiunque cerchi opportunità di investimento promettenti sulla scia della situazione economica positiva in Germania le troverà nel mercato immobiliare. Un elevato grado di trasparenza e liquidità, abbinato a carenza di superfici e una ridotta attività edilizia, rendono attualmente il Paese un mercato interessante per gli investimenti immobiliari. Anche dopo la pandemia, questo mercato non mostra pressoché alcun indizio di raffreddamento. La crescita economica più intensa è stata registrata da parte degli immobili logistici e residenziali.

Anche nel settore degli investimenti industriali il mercato immobiliare tedesco è molto apprezzato dagli investitori istituzionali. Nella sola prima metà del 2021 in Germania sono stati investiti 3,7 miliardi di euro.

Inoltre, l'esteso diritto immobiliare tedesco offre numerosi vantaggi agli investitori istituzionali, in quanto attribuisce agli investitori il massimo grado di sicurezza giuridica. Anche se gli investitori stranieri si trovano di fronte a condizioni fiscali complesse, hanno comunque la possibilità di ottimizzare la loro struttura fiscale. A tale scopo, è raccomandabile eseguire una ricerca approfondita nell'ambito della legislazione e delle norme fiscali tedesche.

Diversificare il portafoglio con investimenti in Germania

Un altro vantaggio degli investimenti immobiliari in Germania è rappresentato dal potenziale di diversificazione geografica. Il mercato immobiliare tedesco è molto più esteso di quello svizzero e i mercati sono concentrati in più città. Inoltre, è molto più decentralizzato rispetto ad altri grandi Paesi europei. Per effetto della struttura federale del Paese, i mercati immobiliari importanti sono distribuiti in diverse aree metropolitane. Le principali sono Berlino, Amburgo, Monaco, Francoforte sul Meno, Colonia, Düsseldorf e Stoccarda.

La possibilità di diversificare gli investimenti immobiliari è evidenziata anche dal diverso sviluppo dei singoli mercati immobiliari. In Germania ci sono più di 30 mercati immobiliari con un numero di abitanti superiore a quella di Ginevra. Oltre al numero molto più alto di grandi mercati immobiliari, le singole città offrono anche un mix di settori molto diversificato: per esempio, ad Amburgo sono molto importanti la logistica e il porto, mentre a Stoccarda l'industria automobilistica presenta una quota di occupazione elevata.

Gli immobili logistici e il segmento delle superfici a uso ufficio offrono opportunità di crescita 

Due tendenze in particolare stanno innescando un aumento della domanda di immobili logistici: la crescente importanza dell'e-commerce e la continua evoluzione della divisione del lavoro. Nel commercio online e multi-canale parte della domanda di superfici di vendita si sposta verso le superfici logistiche. Questo segmento, già in forte crescita, ha acquisito un'importanza significativa negli ultimi mesi a causa dei lockdown imposti a livello mondiale.

Oltre che dal commercio, anche dal settore industriale proviene una richiesta considerevole di superfici da destinare a logistica e stoccaggio. La crescente divisione del lavoro nel processo di produzione comporta una sempre maggiore necessità di spostare prodotti semilavorati e semimanufatti. Infine, sulla base dell'esperienza degli ultimi mesi, anche il magazzinaggio nel settore industriale tornerà ad aumentare per prevenire difficoltà di approvvigionamento. Nel complesso, gli esperti di Credit Suisse ritengono che anche in futuro il settore immobiliare logistico dovrebbe continuare a crescere più velocemente degli altri settori immobiliari. Inoltre, la domanda dei locatari costantemente elevata dovrebbe superare l'offerta disponibile.

Nel segmento delle superfici a uso ufficio, i grandi mercati immobiliari tedeschi stanno beneficiando di percentuali di mancata locazione estremamente basse dovute a un'espansione molto ridotta dell'offerta di superfici dal 2010. Alla fine del secondo trimestre 2021, la percentuale di mancata locazione era del 3,6 per cento a Monaco e Berlino, del 3,8 per cento ad Amburgo e di appena il 2,7 per cento a Stoccarda. Anche se sono aumentate leggermente rispetto al 2019, in un confronto internazionale le mancate locazioni rimangono a livelli estremamente bassi. Durante la pandemia di COVID-19 gli affitti non hanno registrato grandi oscillazioni.

*I principali rischi degli investimenti immobiliari comprendono la liquidità limitata del mercato immobiliare, le variazioni dei tassi d'interesse ipotecari, la valutazione soggettiva degli immobili, i rischi inerenti alla costruzione di edifici e i rischi ambientali (ad esempio la contaminazione del suolo).

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